家业主维权管理

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论文关键词：开发商长期存在节约时间服务中心业主代表维权房地产招商引资法院商业社会

论文摘要：在商业社会里,只要有需求,就一定有满足。并且,做任何事情都需要付出代价,为了节约时间和精力,付出一定的费用也是理所应当的。所以,在法制尚待进一步完善的我国,“有偿维权”现象将会长期存在。

10月13日，位于两广大街的东华金座的业主们出资成立的京城第一个为业主维权的公司——“北京东华金座咨询服务中心”宣告成立，这也是全国首家为业主维权而成立的公司。当天，还是该楼盘法院评估价、业主维权公司举行招商引资会的日子。两广大街，由广安门往东，两边的街景、来往的车辆和人流越来越热闹。也正是如此，过菜市口红绿灯走辅路，当一层层的楼板突兀在外的两座建到一半的塔楼中间连着已经封顶但一样没有生机的板楼就是2000年开盘至今仍未竣工东华金座。

去年，30多名购房人联名将东华金座前后两任开发企业——北京房开置业股份有限公司和北京市中鼎房地产开发有限公司共同告上法庭，并打赢了官司，法院判决开发商继续履行房屋合同，并赔偿所有经济损失。但法院没有找到“宣开”(原北京市宣武区房地产经营开发公司)任何能变现的财产，判决书也就成了一纸空文，一直未能执行。

因维权跨时之长，且北京住宅楼极少出现“烂尾”，东华金座被冠以了“京城第一烂尾住宅”的称呼，而很多业主更直接将其称为“京城第一烂尾楼”。

被逼出来的维权公司

据了解，8月11日东华金座业主成立了业主理事会，下面分法务组、财务组、后勤组等多个小组，详细分工打理业主维权中的具体事宜。8月20日，业主们又自筹资金，向工商部门登记申请建立“东华金座业主咨询服务中心”，这个按照企业模式建立的服务中心在全国尚属首例。中心的主要作用是前期团结业主，理性维权；后期为业主提供相关服务。目前已有58名业主自愿报名加入。“事实上，我们北京东华金座咨询服务中心已在5天前，即10月8日拿到了营业执照，今天是借着法院评估结果以及东华金座招商引资会，宣告公司正式开始营业。”服务中心董事长邢宝军介绍道。

东华金座业主理事会会长、北京东华金座咨询服务中心董事长邢宝军还介绍说：“2005年以后，东华金座维权业主人数越来越多了。一部分业主已经拿到了法院的判决，要求开发商或支付违约金或支付退房款，但都没有执行。许多业主工作都很忙，而且单个业主维权的力量太小。成立维权公司，可以集中解决这些问题。公司也可以代表业主活动，而且法律地位更明确。”

据介绍，资金问题是按照购房面积每平方米50元集资解决的，共筹集了将近30万元，目前足够组织诉讼。东华金座共预售给108户业主144套房子，目前已经联系到的70人全部交了集资款加入公司，成为公司的股东和职工。公司就在售楼处办公，聘用了两名需付工资的专职秘书，其他岗位由业主无偿担任，大家轮流值班。“我们不是为了利益而成立这个公司，都是被逼出来的，无非是想通过理性维权和法律手段保障自己的权益。”邢宝军说。据悉，法院已确认了东华金座144户业主的购房事实，并表示会公正公开地用司法程序尽快实现东华金座所有业主的权益，使得业主们早日得到赔偿并住进属于自己的家园。

尽管如此，邢宝军认为，摆在他们面前的问题是，现在那个区域二手房的价格都已经涨到15000元/平方米左右了，那么法院究竟是给他们赔偿还是给他们房子呢？如果用赔偿的方式，价格是按当时的购买价还是按现在的价格？目前已经有部分业主表示愿意退房，其他的都表示还是要房子，也正是如此，“公司最大的近期目标是推进项目尽快完工，让业主拿到房子。”邢宝军表示。“东华金座2006年8月3日作价时的总价值为39823万元。”邢宝军平静而又激动地宣读着这个从宣武法院新得来的评估结果。

9月17日，北京鸿天涉外房地产估价有限责任公司受北京市宣武区人民法院委托，对该楼盘的现值进行评估。邢宝军介绍，评估结果出来后，从宣武法院得来的消息是，已经被查封的东华金座即将被拍卖。据称，宣武区法院也已经许诺，新的接盘开发企业必须保证交付给不退房的老业主房子，而且保证是以当年的价格（也就是说不用加钱），这条规定将被写进拍卖的附加条件当中。

咨询服务中心副主任李焰白介绍了接盘的开发商可能得到的收益：“这个项目的成本为两部分，其一是拍卖成本：起拍3.9亿，预计成交价为4.2亿；其二是建筑成本和装修等，估算为2亿。合计是6.2亿，而项目建成之后的利润为10亿左右。”“很多公司对接盘感兴趣。”李焰白说，目前已有8家开发商和他们进行过接洽，“而听说，和宣武法院联系的有意向的开发商也有6家”。“实际上，加上已判决生效退房的商业和住宅合计约4000平方米——这部分面积估算目前已增值1600万元，开发商的利润在80%以上。而且我们是按照精装修1万元/平方米来计算的，这个地段现在肯定比这个价格高很多。”

当记者问道：“拍卖是法院的事情，北京东华金座咨询服务中心没有权利介入，缘何还要召开招商引资会？”邢宝军的回答让人深思：“维权4年，很多事情让我们害怕了，所以希望今天这个会引起社会对拍卖的关注和监督，以期保证拍卖过程的透明和公正。”

“有偿维权”理应一路走好

当某种服务从公益行为变成一种商业行为时，其合理性必然会在社会各界引发颇多争议。这就是近日业主们街闻巷议的话题——有偿维权。

有资料显示，维权公司已早些时候在武汉等地诞生，其“有偿维权”的业务在当地也非常红火。据当地一位居民介绍，他家的地板质量问题已投诉了大半年，至今仍未得到解决！由于平时上班，没时间投诉，所以有专门的维权公司消费者投诉，即使出钱，也愿意！此外，上海也是较早出现“有偿维权”的城市之一。上海的很多居民也一致认为，在维权问题上不可能投入过多精力，但是又不得不维护必要的权益。因此，他们除了向上海消保委投诉和向法院提起诉讼外，还建议开辟维权的第三条道路，即催生大量维权公司，他们认为这是一个较为合理的发展方向。

而在北京，过去提起维权和社区服务，总是带有公益的性质，即使偶有付费的事例也多表现在幕后，而今，这一现象已经发生了质的变化。不仅表现为操作公开化，而且还出现了相应的维权机构。据维权专家舒可心介绍，该“有偿维权”组织是以大海商务顾问有限公司的名义在运作，目前，该公司已具备相应的合法手续。

那么，一个以营利为目的的企业有没有权利消费者投诉，进行“有偿维权”呢？《消费者权益保护法》中明确规定“：保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。国家鼓励、支持一切组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。”中消协表示，投诉公司是经过工商注册的，是企业法人，它有没有能力投诉、成功与否、收费多少等都要与消费者协商，其性质与律师事务所相类似，消费者投诉收费作为企业劳务收入，是企业的正常经营行为，既然市场有这个需求，投诉公司就有其存在的理由，这完全由市场选择。

就此本刊记者还采访了多位业主代表以及学术界和法律界专家。他们一致认为，由于目前我国法律制度的不甚完善导致了“有偿维权”的诞生。

据中国人民大学陈幽泓教授介绍，在美国、中国香港以及中国台湾等发达国家和地区，基本不存在“有偿维权”现象，原因是他们的法制比较健全，业主在成立业委会以及签订合同过程当中不会遇到什么困难，很容易便可实现业主自治和完成合同的签署。在国内，由于法律制度尚处在发展阶段，表现通常滞后，所以，“有偿维权”机构的出现也在情理之中。

某小区的一位业主代表认为，有些开发商因没有很好地执行现行法律法规以及欠缺诚信是造成“有偿维权”出现的主要原因之一。另一业主代表则认为，有偿维权之所以出现，是由于很多小区的业主信仰“外来的和尚会念经”，可以靠其办事能力、人际资源以及个人魅力帮助小区解决一些棘手的维权问题。

而著名房地产律师北京英岛律师事务所邓泽敏律师从另一角度分析了“有偿维权”出现的深层原因，他认为，“有偿维权”之所以出现，主要基于以下三点原因，第一，某个公民可能基于长期的维权实践与专业探讨，对某个领域，如：房地产、消费领域等形成了一定的专长或成为该领域的“专家”；第二，该“专家”在一定程度上能反映或代表该领域弱势群体的利益，而且可能得到该领域弱势群体的心理认可，同时该“专家”在一定程度上能反映或代表该领域弱势群体的呼声；第三，该“专家”在一定程度上有时间参与维权，而且主观上有维权的愿望与热情。但是，由于经济上的原因“，无偿维权”可能导致该“专家”处境尴尬，因此，在前述条件具备的情况下，就产生了“有偿维权”的现象。

另据一位不愿透露姓名的维权代表介绍，造成有偿维权的诞生以及公开化的直接原因在于业主有需求。在商业社会里，只要有需求，就一定有满足。并且，做任何事情都需要付出代价，为了节约时间和精力，付出一定的费用也是理所应当的。所以，在法制尚待进一步完善的我国“，有偿维权”现象将会长期存在，并会一路走好。“烂”了四年的东华金座和维了四年权的数十位业主，他们的命运是否会因为“维权公司”而改写，许多人都拭目以待。