房地产公司管理会计实践浅探

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一、引言

管理会计主要是为适应经济组织内部的经营管理需要而在会计实践过程中逐渐发展起来的会计学的一个分支。着重体现为业务与财务会计深度融合，利用财务和非财务等有关核算资料，运用会计、统计等方法进行收集、加工，是构成决策支持系统的重要组成部分。主要职能是为提高经营效能而建立信息处理系统，为编制和提供内部管理、经营决策报告而测算各种有用的方案和处理数据资料，为支持管理提升而建立精准的业绩考评体系。管理会计的输出成果是为企业管理决策服务，是为提升业务发展而服务。本文结合房地产公司实际，对管理会计为公司业务管理服务进行探讨。

二、管理会计应用现状

管理会计与传统会计都为会计学科范畴同时又存在较多差异，也正是这些联系与差别，管理会计理论与实践在我公司推行较晚且相当缓慢。

1.传统会计观念局限。

传统会计一般专注于对过往业务的被动记录与反映，同时大量的精力应用于对外法定报表、税务报表的制作与报送。一般的业务分类、口径核算细目等有严格会计准则、制度等法规的规定，与需要及时精准的伴随实际多变的管理责任主体、管理核算要素口径变化的管理会计差异很大。如要推行管理会计体系势必存在大量的补充、调增、重算、差异分析等工作，在当下公司增收节支的大背景下，额外增加较多工作量且会计团队对管理会计体系建立在管理效益提升方面的重要性认识不足，在推行管理会计体系时就会遇到会计团队内部不支持、有异议的思想阻力。

2.公司内源动力不足。

管理会计本身的职能不具有强制性，其应用与否以及应用程度完全取决于公司的内在意愿和要求。在公司决策层对管理会计的职能与需求不是很清晰的情况下，财务人员缺少动力与决心搭建复杂的管理会计体系，一般以维持现状或在传统会计信息基础上加加减减提供分析数据，以应付管理需求。

3.管理会计方法复杂。

由于内部管理责任主体较多且组织变动也较频繁；管理会计信息包括货币化计量及非货币量化计量，数据量大、计量方式复杂；为更好地服务于决策，管理会计有一些复杂的公式及模型，如果没有强大好用的软件支持，管理会计体系运行将相当繁复，有时因为经济性而不得不放弃实施或因质量无法有效保证而荒废。

三、管理会计实践探索

随着房地产行业进入“白银时代”，销售困难、价格折让、成本飙升倒逼公司推行精细化管理，以提升竞争力应对行业洗牌。同时严格公司内部责任追究，加大管理团队业绩激励，以激发内部活力的管理思路，要求财务准确及时地提供业绩责任数据以支撑管理需求。公司决策层提出需要建立有别于法定财务报告的内部责任主体效益报告，并应用于行业对标、内部业绩考核、管理改进分析等内部管理方面的明确需求。总部财务部主导逐步建立起了以投资回报为主要评价原则的管理会计体系，在管理会计实践道路上迈出了坚实步伐。

1.观念的更新。

财务人员要明白公司的转型要求财务必须进行转型。财务人员要从目前财务职能相对单一、缺乏影响力；业务决策与支持不足；财务业务信息分散、滞后；管理效率不高、个人作战而非机制平台作战的状况下进行转型，就必然需要改变传统的会计观念，通过业财融合提升财务职能的业绩创造能力。当下，统一建立贴近公司业务模式、流程的管理会计体系，精准地对公司内部各管理责任主体进行业务预测、管理会计核算、差异分析比对、过程反馈改进、绩效考核奖惩，通过事前算赢、资源动态配置、公司绩效考核优化等方面促进公司管理提升，是财务人员转型提升价值的必然要求与现实可能。

2.管理会计实施。

经过外部倒逼、内部探讨统一了思想观念，并进行了贴近一线实务的大量调研后，财务部门进行了一系列体系搭建工作。(1)界定责任边界。责任预算、绩效考核的有效推行首先需界定责任主体的业务管控边界，投资回报口径。实践中按“管理控制原则”会同总裁办区分了利润中心、成本费用中心、地产、商业、行业等业务板块等管理会计内部责任主体的业绩核算界线，做到事前算明；按投资回报角度界定了上下游交叉业务归类口径，应用EVA理念促使责任团队关注公司的资本增值和长期效益。(2) 确认收入成本口径。会计准则要求交房后确认收入，房屋从建造到交房一般需2年，导致绩效考核太滞后。为了及时考评责任主体，按考核激励谨慎原则对管理口径的收入成本口径进行了再定义；按往年数据从简、当年数据从严、全周期数据从谨慎原则规范了数据前后衔接的问题。(3)计算成本。依据EVA理念，按资源占用回报原则对责任主体间期初资源占用额进行界定，作为计算ROE(资产收益率)指标的分母；按资金收益原则对责任主体间资金调拨实行内部计息。(4)明确指标。简明易懂的指标能使管理会计体系推进阻力减少。所以我们按对外（财务外）从简原则提炼了考核期“管理净利润”“ROE(资产收益率)”2个既有绝对数又有相对数的指标作综合考核；在年度现金流预算的基础上对2015年度各责任主体设定了责任指标值并编制了指标关键业务分解图以方便业务人员理解，防止指标虚浮化。(5)制定制度。按对内（财务内）严谨原则制订了《管理会计核算准则》将前述内容固化；按没完成指标不奖、少报多完成或多报少完成少奖、说到做到多奖原则制订了《绩效考核奖惩方法》使报酬与绩效相联系。(6)软件系统提效。按管理口径编制了管理利润报表模版并规定了各数据来源及数据接口；按受益原则对总部费用中心费用再分摊明确确立了计算方法并固化在软件系统中；整合上线了EAS费用报销系统，纵向打通业务填单、预算预控、出纳报销到凭证记账的无缝对接，横向贯穿了总部与项目、地产与商业酒店的费用责任划分，综合满足了传统会计记账与管理会计费用责任划分，简化了操作冗余。

3.运行分析。

在前期调研、设置、准备的基础上，7月正式推行了管理利润核算及报表的试运行。同时结合半年度财务大会对财务人员进行了系统培训、结合公司半年会对各公司老总进行了考核指标讲解、管控重点说明等针对性培训，夯实了系统运行人员基础。在试运行过程中，要求各公司财务每季度对本责任主体管理利润、ROE运行数据进行剖析并召集责任团队分析会，将管理利润数据运用于实际工作中。

4.试运行效果分析。

初步建立的管理利润报表体系采集了一手管理数据为深入业务进行财务分析提供了及时的数据基础。多层次多批次的培训加深了公司财务、业务、管理层、决策层的综合指标关注度。上线的EAS费用系统虽然有差错但还是较大地提高了处理效率，释放了人工核对登记工作。各责任主体收入、成本费用、利润及时呈现及自助查询的实现，使财务影响业务变成可能。

四、管理会计未来展望

在推进管理会计体系建立时没有选择大跨越式、颠覆式大变动，进行的是基于传统会计的升级优化，但这并不妨碍接受管理会计未来发展的新思路、新尝试。通过对100多家优秀公司财务CFO进行的调研报告显示，“业务洞察与分析”“成本降低与管控”重要性高于有效性，表现出这两项工作重要性水平高但处理此类业务效能不高，有效手段少。“税务专业处理”重要同时能有效应对。而“政府监管的满足”“企业融资的处理”“投资者关系维护”重要性水平较低同时能有效应对。调研结果提示人们需要在有效性低于重要性的领域中多实践、多创新。国内有些大集团公司打破了传统会计按业务流的岗位设置，而按业务板块设置了基于支持公司财务体系运作并着眼于提升效率的“共享财务”；基于专业咨询的“生态财务”；基于价值创造的“融入财务”。“共享财务”引入按劳竞争的理念，即财务人员在共享财务平台上对全集团会计业务进行抢单处理、按单计酬。“生态财务”引入按质竞争的理念，即预算、融资、税务等专业财务人员对全集团财务专业咨询项目进行抢单处理、按单计酬。“融入财务”引入按贡献竞争的理念，即综合能力强的财务人员按人合原则融入集团内创业团队，不做账、不报表、不管钱、管增值、共享利益、共担风险的“创业者”。如此构架支持了全新的管理会计思维，真正实现融入业务，引入竞争，提升活力；贴近业务，支持业务，创造价值。

作者：唐建友 单位：上海宝龙实业有限公司