探析房地产企业监察工作提升公司管理
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一、整体目标与监察方式
围绕公司战略规划及年度经营目标，结合公司重大决策 部署的贯彻落实，发挥效能监察在公司监督管理中的作用,突 出对重大事项和风险点的监督。建立健全纪检监察机构，配 备专兼职纪检监察干部，加强对各单位效能监察工作的组织 领导，规范操作程序和工作方法，确保监察效果，促进公司 提升管理水平、提高生产力。可以采取下列监察方式： （一）围绕公司重要工作部署和各单位生产经营目标开 展单项或者综合事项的效能监察 针对决策管理开展效能监察，针对“三重一大”涉及到 的重大事项决策、重要人事任免、重大项目安排和大额度资 金运作等方面事项的决策情况开展立项，促进“三重一大” 制度的贯彻落实，保证企业科学民主决策，确保公司政令畅 通。 （二）围绕企业管理提升开展事前、事中、事后或全过 程的效能监察 针对大宗物资采购、资金管理、应收账款等开展效能监 察，促进企业降本增效，不断提升精细化管理水平。针对招 投标管理开展效能监察，促进企业强化过程监督，加强管控 机制建设，防止违法违纪行为发生。针对企业基础管理开展 效能监察，促进企业全面梳理工作流程，建立系统科学实用 的标准和制度体系，加快信息化建设，实现管理制度化、制 度流程化、流程信息化，推行精益管理。 （三）围绕转变作风开展专项效能监察 围绕中央“八项规定”精神涉及到的业务招待费、领导 人员职务消费等方面事项的管理情况持续开展效能监察，发 现和纠正违规违纪行为，进一步规范管理，推动建立转变作 风的长效机制。 （四）充分利用专业方法开展效能监察 建立效能监察信息系统，合理利用企业管理资源，有针 对性的开展效能监察工作。 运用资料分析法，监察工程设计、投资控制管理等情 况。监察内容例如项目投资是否与工程进度匹配，工程进度 是否按计划完成，是否按计划竣工交付。 运用效能审计法，监察成本管理、资金使用、工程结算 审计、回购款支付等情况。监察内容例如报送审计资料是否 完整、及时，政府审计结论是否与施工结算相符，回购款支 付是否按计划提交并收回等。 运用目标考核法，监察工程进度控制、质量安全控制的 有效性、营销进度、住宅交付进度等事项。监察内容例如工 程建设质量安全监督工作是否规范有效，甲方项目部对项目 进度管理的主导作用是否得到充分发挥，监理单位的质量安 全控制能力是否满足要求，施工单位的质量安全保证主体职 责是否得到全面履行，交房率是否达到指定目标等。
二、结合工作重心确定监察事项
采取公司统一立项和所属企业自选立项相结合的方式， 紧紧抓住房地产项目开发投资、产品定位、规划设计、施工 与营销、交房与物业等环节的核心工作，脚踏实地开展效能 监察工作，促进企业质效提升。房地产企业可参考以下内容 选题立项： （一）完成拓展土地指标效能监察 按照公司战略发展方向和年度目标，以市场拓展为核 心工作，努力开拓市场，确保实现与上级单位签订的责任目 标。 参与部门：投资发展部，纪检监察室。 （二）预算管理效能监察 对公司全面预算的编制、调整及执行情况进行效能监 察。通过月度、季度等收支报表统计分析全面预算的合理性 与执行落实情况，全面监督预算执行到位。 参与部门：财务资金部，纪检监察室。 （三）财务成本控制效能监察 充分利用低成本融资手段，优化债务结构，降低财务成 本，同时合理安排资金，提高存量资金使用效率，从而达到 降本增效的目的。 参与部门：财务资金部，纪检监察室。 （四）工程成本控制效能监察 从项目设计源头、项目招投标过程管控、项目施工过程 管理、工程进度支付等开发工程全过程几个方面入手，制定 切实可行的措施、严格落实责任。严格把关招投标、内部比 选、集中采购、变更洽商、产值核算等关键环节，做好项目 动态成本管控，使成本管理制度落实到位，确保项目全流程 的规范化和成本的可控化，提高资金使用效率和项目经济效 益，切实实现项目整体资金降本增效。 参与部门：成本合约部、工程技术部、设计研发部、财 务资金部、纪检监察室。 （五）大额资金运作管理效能监察 对于一二级联动模式进行的整体投资建设，其中基础 设施项目投资额会在几十亿元以上，项目涉及工程内容多， 资金需求量大，过程中大额资金支付及运作频繁。为保障项 目资金安全和大额资金使用合法合规，提高项目资金运作效 率，促进项目公司决策管理的完善，对项目大额资金运作管 理实施效能监察。重点监察项目大额资金支付、运作管理办 法的体系建设情况、执行情况以及大额资金运作管理情况。 参与部门：财务资金部、法律合规部、成本合约部、审 计部、投资发展部、运营管理部、纪检监察室。 （六）项目地块设计还原效能监察 从设计优化和施工配合等方面开展设计还原工作，做好 项目的品质营造工作，将优质项目完好地呈现出来，推动公 司品牌建设。 参与部门：设计研发部、工程技术部、纪检监察室。 （七）项目招投标效能监察 依据法律、法规建立健全符合项目实际的招标管理制 度，针对分析招标管理方面的薄弱环节和容易出现的漏洞， 重点做好项目总承包招标及分包的监督工作。健全完善比选 程序，严格审查公开招标程序及相关文件，确保公开招标的 合法合规和成本可控，形成规范招标管理长效机制和监督预 控机制。 参与部门：工程技术部、成本合约部、纪检监察室。 （八）工程进度效能监察 监察项目内部进度管理体系建设是否完备，是否制定了 保证项目进度目标的规章制度和具体措施，已制定的进度管 理体系和规章制度、具体措施是否得到切实履行。严格按照 施工计划节点安排，在保证施工质量、安全生产任务的情况 下，监督落实施工计划节点具体执行，通过定期召开施工进 度会议、合理调整施工计划节奏、严格落实施工单位责任执 行等方面，保证工期按计划完成。 参与部门：工程技术部、成本合约部、财务资金部，纪 检监察室。 （九）工程节点工期开展效能监察 跟踪督促责任部门和责任人按照计划落实《工程节点工 期计划》，抓好落实“三通一平”、“正负零”、结构主体 施工、主体结构封顶、综合楼单体竣工等关键时间节点，对 计划落实情况提前预警提出效能监察建议。 参与部门：工程技术部、成本合约部、财务资金部、纪 检监察室。 （十）住宅交付进度效能监察 加强房屋交付规范管理，严格按照交房索引流程管控， 确保交房进度受控。制订交房时间、交房批次、交付房屋套 数，力争交房率达到指定目标，交房满意度达到100%。 参与部门：营销策划部、设计研发部、工程技术部、财 务资金部、成本合约部、销售公司、物业公司、纪检监 察室。 （十一）竣工结算效能监察 针对项目竣工结算工作涉及政府审计等相关部门、项 目经理部及各分包方不同的利益诉求，沟通协调任务重、难 度大等特点，建立内外部沟通协调机制，加强交流协商。确 保对结算单位的过程把控，争取将结算金额控制在目标成本 内，降本增效，同时保证结算过程的合法合规性。 参与部门：工程技术部、成本合约部、法律合规部、财 务资金部、设计研发部、纪检监察室。 （十二）住宅项目营销推广效能监察 结合未来区域市场趋势及产品自身的差异化突破方向， 通过加强销售公司、广告策略公司的管理及部门自身建 设的强化，完善营销体系的协同作用，进一步提高效能，紧 扣营销推广的节点及渠道铺陈，在更好地积累客户的同时及 时修正营销推广中的问题与不足，促进年度销售任务指标的 完成和超越。 参与部门：营销策划部，纪检监察室。 （十三）销售回款效能监察 为确保项目公司全年生产经营计划，需大力加强销售 回款管理，准确及时了解市场情况，拟定营销策略。合理安 排、把控销售时间节点及节奏，及时督促销售团队高效执行 营销方案，重点监控回款工作，保障回款及时到位，充分调 动各部门的积极性，实现高效团队协作，确保年度销售回款 任务指标完成。 参与部门：营销策划部、财务资金部、工程技术部、纪 检监察室。 （十四）商业招商运营全过程效能监察 在商业招商运营的策划、思路、定位、推广方案及运 营成本过程中实施全程把控及监督，提升项目招商运营流程 化、精细化水平，提高产品竞争力。重点从项目招商目标选 择、招商途径、招商运营手段等方面入手，制定切实可行的 措施，严格落实责任，确保企业招商运营合法、合规及提高 效益。 参与部门：营销策划部、纪检监察室。 （十五）资产经营效能监察 加强写字楼等物业资产的出租管理，通过及时监督相关 部门尽早招租公告、监督现有资产出租合同履约情况， 盘活企业资产，确保所有租金应收尽收，为公司增加收入。 参与部门：资产经营部、物业公司、纪检监察室。 （十六）房地产开发全流程建设效能监察 按公司规范管理和流程再造的要求，结合项目公司业务 特点和经营实际，对项目公司全业务流程进行梳理和完善， 形成处理问题合规化，复杂问题精细化，精细问题流程化， 流程问题不断优化的良性循环工作闭合机制。 全流程建设包括项目投资流程与细则、房地产开发全业 务流程与细则、联动开发业务流程与细则、项目成本控制全 流程与细则、工程管理评比流程与细则等重要关键流程。 参与部门：运营管理部、财务资金部、投资发展部、工 程技术部、营销策划部、纪检监察室。 （十七）前期物业服务规范化效能监察 为了做好公司交工项目的前期物业服务工作，维护和 提升公司项目的品牌价值，打造公司物业服务品牌，依据公 司《物业项目作业指导书》，对前期物业服务项目的服务内 容、人员培训、服务标准的落地实施效果及项目作业指导书 的贯彻落实情况进行跟踪监察，提高物业服务品质。 参与部门：资产经营部、物业公司、纪检监察室。
三、制定工作方案，稳步推进实施
按照公司纪委年度工作计划及上级单位效能监察工作的 要求，下达关于开展效能监察工作的通知，制定公司效能监 察工作实施方案，努力做到思想认识到位、组织领导到位、 过程管控到位，推动效能监察工作有序开展。 （一）加强领导，落实责任 成立以领导班子为主的效能监察工作领导小组，根据立 项内容，制定详细的工作实施方案，并召开专题会议,开展 内控风险调查,确定效能监察关键控制点。针对效能监察涉及 面广、专业性强的特点，仅依靠效能监察主责部室“单兵作 战”、“临时突击”远远不够。因此，公司要求各项目强调 主要领导作用，调动各业务部门积极参与，把常规性的监察 与业务部门的考核测评结合起来，做到责权利明确，优势互 补，形成整体合力，为效能监察工作务实开展提供坚强的保障。 （二）明确阶段，分步推进 公司将效能监察工作分为四个阶段。一是前期准备阶段 （2—3月），主要是布置工作，确定效能监察项目，上报备 案。制定全年效能监察的工作计划和工作方案，提出工作要 求。二是组织实施阶段（4—11月），主要是按照公司效能监 察实施细则和各单位实施方案，对效能监察项目组织实施效 能监察；同时，借助财务监督、成本管理检查、项目审计、 干部考核等监督检查力量，充分发挥专业优势，及时发现内 控体系中存在的管理风险点或关键绩效指标风险，实现效能 监察工作的动态管理。三是跟踪督导阶段（6—11月），公司 于6-7月开展效能监察年中检查，各联系点适时开展阶段性自 查，检验成效，总结好的做法，发现存在不足，促进工作。 四是总结提高阶段（12月-1月），对一年的效能监察工作进 行总结，对年中检查和阶段性自查所发现问题的整改落实情 况进行检验。 （三）跟踪督导，整改落实 年中，公司纪检监察部门对各项目效能监察工作实施情 况进行检查，通过听取汇报，查阅资料，查勘现场，进行座 谈等方式，了解效能监察等工作开展情况，对被检查项目的 工作进行点评和指导，指出工作特色和不足，并提出整改建 议。下半年公司效能监察领导小组有针对性地对部分效能监 察联系点进行现场督导2-3项次，提出监察建议；视情况召开 效能监察推进会，各项目公司分享、交流效能监察进展情况 及经验，研究推进下一步工作。 （四）及时跟进，总结提高 年底，公司纪检监察部门通过现场检查，了解对跟踪督 导过程中所提监察建议的整改落实情况。各项目公司对立项 内容的实施情况进行总结，评估通过效能监察发现和解决的 问题，建立提高企业效能的长效机制。
四、成果累累,助力提升企业质效
笔者所在公司2011年3月成立，同年7月成立纪检监察 室，2012年起公司开展效能监察工作。经过几年的实践摸 索，从效能监察实施过程和效果分析，各联系点普遍能够结 合自身实际，加强效能监察的针对性和过程监督，及时发现 问题并提出监察建议及优化改进意见，监察项目基本都实现 了“立项-监督-发现-建议-整改”的工作闭环，普遍取得了 实质性的成果。 （一）形成监察体系，构筑长效机制 公司所属各房地产项目公司围绕企业管理的基础工作及 年度重点工作如成本管理、招投标管理、进度管理、营销管 理、资本运作等生产经营工作的重点、难点确定立项内容， 2012年立项9项，2013年立项23项，2014年立项30项，2015年 立项30项，2016年立项28项。对所属各单位的效能监察项目 实行统一备案管理并跟踪督导，全面落实规范管理的要求， 改善管理效能，提高资源使用效率和企业经济效益。 经过一线的实施摸索，公司依据“统一要求、分级负 责”的原则，逐步建立起了一套较为完整的效能监察工作机 制，形成了在企业党政领导下，由主要经营管理者负责、监 察机构组织协调和实施、主要业务部门密切配合、相关部门 及职工群众积极参与的效能监察工作体系。 同时依照上级单位下发的《效能监察操作指导手册》和 我公司《效能监察工作指南》，规范各单位效能监察工作流 程及过程管理，为有序推进效能监察工作提供了有力抓手。 （二）效能监察工作促进了企业管理水平的提升 公司通过加强对效能监察工作的领导,围绕生产经营中的 难点、重点、热点等中心工作实施效能监察,不断完善各项制 度,有力地促进了企业管理,促进了各项管理目标的顺利实现， 对加强项目管控，减少管理浪费和效益流失，提高管理效能 等各方面起到了积极作用。 南宁项目公司实施工程质量安全管理效能监察，由效能 监察领导小组组长牵头按计划组织进行现场安全质量检查， 对现场安全文明施工、内部控制性管理、安全应急预案落实 情况等施工过程进行全过程效能监察跟踪检查，有效促进了 安全生产。天津分公司招投标效能监察通过效能监察工作组 人员直接参与招标工作等管理活动，在参与中实施监督，及 时掌握竞价管理的实际情况，及时发现问题，纠正偏差，确 保企业重大招投标活动在公开、公平、公正的环境中进行， 招标工作合法合规。西安项目公司通过项目管理效能监察， 推进项目公司完善五大类数十项内控管理制度，规范了公司 管理，提高了防范经营风险的能力。西南公司通过“管理全 流程建设”效能监察，依据公司管理制度及流程，总结巴中 基础设施联动房地产开发项目、成都项目投资开发管理的经 验，制作了“西南公司房地产开发全流程管理图”，以加强 公司房地产开发全流程管理为主线，按房地产开发五个重要 阶段，以及贯穿全流程的五项关键权证办理和七大重要节 点，分段详细研讨房地产开发投资与立项、产品定位、规划 设计、施工与营销、交房与物业每个阶段的重点和难点，为 西南公司规范化、专业化、精细化管理奠定了基础。 （三）效能监察工作促进了企业经营中心任务的有效完 成 公司秉承“围绕中心服务生产”的原则，把握房地产开 发重要切入点，坚持把效能监察与生产经营统一安排部署。 紧紧围绕土地获取、定位决策、产品设计、项目报建、施工 建设、推广销售、入伙交付等重要节点，开展效能监察工 作，堵塞了管理漏洞,防范了企业经营风险,促进了各单位经营 中心任务的有效完成。 宜兴项目公司确定了设计优化方案效能监察，以设计部 主要工作内容为效能监察切入主线，整体设计管理水平显著 增强。通过效能监察工作的实施带来的直接经济效益如R3架 空层取消，减少土建施工费用约170万元；间接效益如R4建 筑外立面优化设计、样板区景观设计优化有效提升了产品竞 争力。同时，通过对设计-施工管理流程、设计深化管理流程 进行整改和总结，进一步保证了项目设计进程的按期完成和 设计效果的良好呈现。武汉项目公司实施了工程进度管理效 能监察，结合年度开发计划，将“合法合规性、阶段目标、 战略目标”作为效能监察核心控制点。通过扎实的基础工 作，项目B标段5#楼提前两个月达到预售条件，各个开发关 键节点均按计划顺利完成。巴中项目部实施了“商业招商运 营管理”效能监察，促进激活巴中项目全盘商业以聚集较高 人气从而达到项目商业及四期住宅实现快速销售、项目资金 快速回笼。监察过程中，主动指导业务部门及时分析和反馈 信息，下达效能监察通知书7份；对存在的问题和薄弱环节， 及时采取措施，提出限期整改建议7条，开盘三天住宅去化达 91%。北京物业中心确定了“应收账款”立项，对物业管理 费和租金的应收账款收缴工作进行效能监察，努力提升费用 风险的规避意识。通过全员的齐心协力，完成追缴历史欠费 45万元。
五、防范廉洁风险，浓厚企业廉洁氛围
效能监察工作通过对联系点监察对象及工作内容的重点监督、监察，强力促进了项目公司建章立制，规范工作流 程，遵守法律法规。监督力量由以纪检部门为主向多部门协 同转变，将监察渗透于管理之中,通过对管理人员在生产经营 活动中的行为、能力、运转状态等方面进行监察,实现关口前 移,有效防止权力失控、决策失误和行为失范。因而堵塞了管 理漏洞，健全了公司内部管理及监督约束机制，不仅提升了 公司管理水平和生产效益，更是建立了廉洁风险预警和防范 机制，促使领导人员及关键岗位人员廉洁从业，浓厚了企业 的廉洁氛围。 公司所属项目公司通过对财务成本、工程成本、营销成 本、物资采购、竞价管理等内容进行效能监察，加强了对关 键岗位人员及工作的监督管理，不仅控制了各项成本费用， 更是保证了公司工作流程、规章制度的落实执行，筑牢了干 部职工遵守规章制度、遵纪守法的思想意识；通过对“三重 一大”事项进行效能监察，促使项目公司民主、科学决策， 加强对权力运行的制约和监督，防范了权利风险；通过对开 展“八项规定”贯彻落实情况效能监察，各级领导班子、党 员干部就转变作风、工作落实、检查调研、公务交往、职务 消费等方面进行自查，严格自我约束，提高了党员领导干部 对中央“八项规定”及廉洁从业的思想认识，改进了工作作 风，加强与职工群众的密切联系；通过开展招投标效能监 察，纪检监察组织参与各项目公司的招投标工作，认真行使 监督职责，确保招标工作依法、合规。 效能监察工作是党组织融入企业生产经营管理中心工作 的有力抓手，是监察部门监督企务的重要方式。房地产企业 务实开展开发过程中各环节的效能监察工作，不仅可以培育 稳定高效的团队，提升管理质效,更营造了企业依法经营、廉 洁从业、诚实守信、勤勉敬业的文化氛围，有效防范企业的 廉洁风险、运营风险，为公司健康发展给予有力保障.
作者:常青 单位:中交地产有限公司纪检监察室
