物业管理行业现存管理

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----物业管理发展至今已有若干年头，它对于普通百姓已不再是个陌生的名词。但人们对于它的看法却是褒贬不一：有人认为物业管理不符合国情，收费太高，服务又太差；又有人认为物业管理使原本沉寂的小区出现了生机，既方便了百姓，又使物业得到了增值。

----本人认为物业管理行业虽然还是个发展不够完善的行业，但是它的存在却是非常必要的。从发展的眼光看，陈旧的房管制度已跟不上日新月异发展的社会，人们已开始追求更高的生活质量，而物业管理作为新兴的服务行业恰恰迎合了人们的这种需求。从房地产业的发展来看，更多更高档的物业正在以飞一样的速度产生，而它们的产生大大带动了物业管理行业的发展。许多投资者都希望自己购买的物业能够保值甚至增值，而单单依靠物业本身的特性是无法达到这个目的的，只有通过专业的物业管理才能使物业本身的特性得以发挥，使物业得以保值、增值。

----物业管理如此重要，但人们为何又对其又爱又恨呢？原因不外乎以下几点：

----一、物业管理服务与物业管理费的平衡点不明确。

---物业管理虽然是服务性行业，但其终究是以赢利为目的，而物业管理费就成为其利润的重要来源。但长久以来，国家补贴造成了人们的依赖性，对于新兴的物业管理能够接受，但对于物业管理费始终有抵触情绪，因此就出现了"服务高要求，收费底标准"的思想。这也使得物业公司左右为难，一边要提供高质量的服务，另一边又收不上物业管理费，这种收支不平衡的直接结果就是物业公司降低服务水平，住户更加不交费的恶性循环。

---本人认为解决这一矛盾的途径必须三管齐下，哪三管？第一管，政府职能部门需严格制定物业管理费的收取办法，哪种费用应对应哪类服务应说的清清楚楚，服务达不到标准应如何处理，无故不交费应如何解决应规定的明明白白。只有通过健全的法律，物业管理市场才能规范，广大住户才能放心的交费。第二管，住户应逐渐改变"服务高要求，收费低标准"的思想，要将物业管理服务作为商品来对待，合格的商品理应得到合理的价格，天下哪有不交钱就能搬走的电视机。第三管，物业公司必须要在服务上下工夫，因为你们提供的产品就是服务，只有服务达到了标准，住户才能满意，才能心甘情愿的交费。不出图象的电视机同样是不会有人买的。

----二、发展商遗留问题是物业公司心中永远的痛。

---试想一下，别人犯的错误要由你来承担，这公平吗？但现在这种不公平就出现在发展商与物业公司之间。现如今，发展商被称为"甲方"，而物业公司则叫"乙方"，从字眼上不难看出双方的地位对比。物业公司承接一个项目要通过自身的实力同时也要靠坚忍不拔的精神，一个项目终于谈成，物业公司正在心中窃喜时，不知不觉中已落入了温柔的陷阱。刚一入住，迎接物业公司的便是无休止的询问与指责："明明告诉我要装三菱空调，为何换成了春兰？"，"卫生间应该有个浴缸，为什么没有？"，"车位不是每家都有吗，为什么要抽签？"……诸如此类的问题，问的物业公司哑口无言，本来吗，别人的问题为什么要由我来回答，物业公司心中委屈。好不容易完成了入住，到了收费的时候，有的住户会甩出一句"当初发展商答应我的事还没解决，你们也不催催，该交费了找我来了，不交。"一记响亮的耳光打在物业公司脸上，但这却是为别人挨的。

---代人受过是出于无奈，但这也反映出目前物业管理行业面临的困难。要想解决这一困难，必须靠发展商与物业公司共同的努力。首先，发展商在售楼时就应明确对客户的承诺，同时应按规定履行承诺，不明确或做不到的事一定不能轻易许诺，否则会给以后的销售和管理带来很大的麻烦。其次，任何一个物业竣工后都会出现这样或那样的问题，发展商和物业公司要做的是如何迅速的解决这些问题。物业公司在此充当的是桥梁作用，住户反映的问题要认真记录并及时通知发展商进行解决，对于住户的询问和指责要耐心解释和细心劝导。而发展商的及时返修就显得更为重要了，无故的拖延和推卸责任都只会带来更大的麻烦。不管是发展商还是物业公司，共同服务的对象都是住户，谁将住户的问题看成自己的问题解决，谁也将最终受益。

---三、业主管理委员会与物业公司的关系还未理顺。

---业主委作为全体业主的代表，应依法享有相应的权利和履行相应的义务。但在多数小区中，业主委大多把权利发挥到了极至，而忽略了义务"协助物业管理公司落实各项管理工作"。其实，管理一个小区，光靠物业公司一方是不够的，还需要业主的支持和配合，而业主委恰恰应是物业公司最好的协助者。但事实上，多数业主委只把物业公司看作"下级"，因为，在法律条文中分明写着"业主管理委员会有权决

定选聘或续聘物业管理公司"。拿着这把"尚方宝剑"，业主委就可以充分发挥它的权利了。从多个小区的管理经验中看，带头拒交管理费的业主委员大有人在，带领业主与物业公司吵架的事也时有发生，这使得业主委与物业公司之间的关系十分紧张，就更谈不上相互协助了。当然，这其中也不乏业主委与物业公司关系融洽、相互协助的优秀案例。作为小区的业主代表，业主委更有义务协助物业公司做好小区的管理工作，因为这是利人利己的事。清华大学房地产研究所副所长季如进教授曾说，业主委员会委员应由具有牺牲精神、具备一定社会影响力的人士来担当，这样的人士在处理小区事务时会公开、公正地去对待。我想，良好的小区氛围是靠物业公司与业主共同营造的，只有各尽其职，相互协助才能创造美好的家园。

---四、许多物业公司的服务意识还跟不上发展迅速的行业。

---物业管理行业是服务性行业，它所生产的产品就是"服务"，离开了服务的轨道，物业管理也将驶向歧途。目前，物业管理行业中的一些企业是从旧的房管体系中转制而来，形式虽然改变，但服务的质量还未有本质的改变。另有一些企业，规模不大，人员素质不高，服务意识淡漠，对物业管理费的收取、使用概念不清，常常强行收取多年的管理费，而后又用作它用，使广大住户的利益遭受严重的损害，这也使得物业公司在社会中的名声不太好，常常招来非意。其实，每一个行业都存在好的和不好的企业，但最终留下来的一定是顺应行业发展规律的企业。物业管理行业也是一样，只有以客户为"上帝"，从服务质量上下工夫的企业才能最终获得市场。因此，所有物业管理企业都不能忘记"服务"两个字，放下自身的架子，努力使自己提供的服务能够最大程度的满足所有客户的要求。

---以上是我从业期间体会到的，也一定程度地反映了物业管理行业现存的问题，个人见解，仅供参考。我认为，一个行业的产生、发展、壮大必然会经历许多挫折和失败，但如何吸取经验教训继续前进是我们每一个从业人员需认真考虑的问题。