智能化物业管理

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在21世纪的今天，当我们进行房地产开发的时候，智能物业这一并不算新颖的名称，却将会成为建筑材料业、房地产业等一系列相关产业新的经济增长点。并极有可能给现在已竞争激烈的朝阳行业---IT业开辟另一个新战场。所以说，今天，当我们谈及智能网络家居时，很多不了解的人都会认为很稀奇，其实这种反映就象当初在房屋建设中留下电话接口一样，大家都认为没必要，可当你看到21世纪的今天IT产业迅速的发展，计算机走下了神坛，逐渐走入了平常百姓家，你没有理由怀疑智能化小区、智能网络家居会是将来的一个发展方向，也许不久的明天，你就可以成为时尚的SOHO(在家办公)一族、在家购物、在家看病、对自己的家进行远程监控等等。

什么叫智能物业呢?在这里我们有必要弄清这个概念。近年来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连接起来进行统一管理，这样的区域和城市分别被称为智能物业小区和智能城市。智能物业小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的有一个热点。

所谓的智能物业小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小区)按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。

让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现状吧!国外，智能网络物业常被称为”smarthome"。现在已有不少地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络物业社区。这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便。通过Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务，这些社区提供了如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。此外，在住户家庭内部联成局域网(HomeLocalAreaNetwork)，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。这一智能化控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水平、国民收入是密不可分的。

早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能物业"(SmartHome)的概念。其实项目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS'''')连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准(HBS)。在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：

1)具有家庭总线系统；(也称综合布线系统)

2)通过家庭总线系统提供各种服务功能；(各种家电的智能化)

3)能和住宅以外的外部世界相连接。(互联网的功能，目前中国电信、长城宽带及有线电

视都在积极的扩展此项业务以争取更多的终极用户)

我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计(标准)导则》)(讨论稿)，在“导则”中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下的要求：高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即：第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。

在1998年5月新加坡举办的"98亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上，通过在场内“盖”起的模拟“未来之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在

新加坡新闻媒体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。在“未来之家”里当早晨起床时间一到，卧室音响设备就会自动播放屋主人爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进入梳洗时自动亮起，这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他；在客厅里，主人只需轻轻按动综合功能遥控器，就可以十分方便的通过家庭影院系统播放电视节目、VOD点播、DVD播放、上网查询邮件和当天的重要新闻，以及多媒体游戏。当主人出门后，家庭智能化系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或发生意外事故(如：火灾、煤气泄漏、老人疾病紧急求助)，系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关警署报警。在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上家庭智能化系统，开启家中的数码电话机上的特别对讲器，听听家里有没有奇怪的声音，甚至质问不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的空调机并调节到舒适的温度上，以及其它家里的电器设备(如：热水器等)，当主人完成操作后，电话里会传来柔美的声音：“空调已开启”。因此“未来之家”也是一个会“说话”的智慧之家。目前在美国已有近四万户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”，在新加坡也有近30个社区(住宅小区)近5000户的家庭采用了“家庭智能化系统”。相信到了2l世纪将会有更多的公寓和洋楼，以及住宅单位(住宅小区)安装上这一类高科技智能化系统产品。

虽然建筑智能化在国内出现只是近几年的事，但随着国家信息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流，因此产生了智能建筑这一概念。针对中国智能建筑市场已经形成，建设部设立了有关科研课题对其进行研究，但主要是在对现在的新技术、新产品进行优化、组合。为了避免投入、产出的效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出”建筑智能化管理暂行办法”，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播(娱乐)；计算机进入家庭；物业管理四大方面。目前，国内一些经济较发达的城市已经有这方面建设，如我市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成为广州的数码港。他们的出现满足了不同收入用户对住户的需求，同时，也为将来国家制定小康型住宅的标准进行了有益的探索和尝试。

智能物业和智能物业管理是两个不同的概念，智能化是物业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，智能住宅与智能社区的发展方向，可以概括出四大特点：1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就已充分考虑了居民的各种现实与各种需要要“以人为本”。4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能函盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。

具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。

同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。

现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理

的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。

其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。

其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。

智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：

第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。

第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。

第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管

理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。

这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。

在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。