小议房地产的病症

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现在，中国很多的房地产公司都在深度思考转型、思考商业模式的问题，希望从制造业转向金融、投资。那么，两种模式的差别在哪里？

分析之后会明白，其实，制造业赚钱主要不是靠卖产品赚利润。没有一家制造业企业是依靠买进原料、组织生产销售、取得营业收入、单凭扣除成本之后的那部分利润就可以做成世界500强的。制造业企业的资产价值是通过企业的资产溢价，实现资产不断扩张，逐渐壮大的。简单解释一下资产溢价。假定投资1000万建一个小工厂，每年回报率为30%，即年收入为300万。那么，此时要转让这个小工厂，它应该值多少钱？显然，不是300万。因为资产价格不是按照付出的成本来定价，而是按照能挣多少钱来定价。道理很简单，究竟把多少钱存进银行，一年能挣300万？如果年利率是10%，那么要存3000万，则小工厂的资产价值上限是3000万，如果年利率是5%，则上限是6000万。制造业就是通过这样的产权溢价而不断扩张。

而房地产业很难依靠资产溢价。因为，房地产的实质是轻资产行业。虽然，在外界看来，地产商持有大量的固定资产——房子和土地，但这些资源对于开发商来说，恰恰是流动性资产，持有就是为了卖掉。这种方式决定了，房地产行业不能依靠产权溢价，而更多要依靠金融杠杆来获益。

金融杠杆的方式多种多样，有的靠银行间接融资，也有的靠PE或发行项目贷、公司贷等直接融资，如何把金融杠杆用好恐怕是以后房地产行业主要研究的问题。

很多媒体说到房地产，总是用到“暴利”这个词。为什么暴利不能跟降价空间联系在一块？就是因为有金融杠杆的存在。比如开发商的成本是1万元，售价只有1.1万元，但仍没有摆脱暴利的指责。其根本原因是，开发商自己只出很少一部分成本，其余的则靠开发贷款、按揭贷款等金融杠杆给予支撑。要想摘掉“暴利”的帽子，开发商就要更大限度安全、低风险、合理配置风险，配置金融杠杆。这是目前地产行业区别于制造业的重点。

用医患关系来比喻目前的中国房地产行业，其实是比较形象的。比如，面对一个发高烧的患者，医生本想采用正常的方法、途径、药物诊治。但是，病人家属在旁边却不断质问：“大夫，病人的烧怎么还没退？这都一天了。你真是庸医”，并逼着大夫给病人吃治标不治本的所谓特效药。迫于病人家属的压力，医生只能用一夜时间先把病人的烧给退了，至于到底是什么原因引起的发烧，是病毒还是感染，根本没时间去思考。

现在，媒体和舆论就如同病人家属，逼着医生给病人吃特效药。医生只能先治标，不然家属会打大夫。这种情况下，医生只好先采取一些救急的办法，纯粹是为了先把病人家属安抚好，而真正退烧则需要一定的时间。

此外，有一种现象更是不好的趋势，即不该开发商担的风险开发商担了，不该开发商担的罪名他们担了。实际上，中国老百姓在比较快的时间内能不能合理解决住房问题，是中国长期发展过程中各种问题的累积释放，不是开发商良心的善恶转变，就可以在短期内解决。我们要实现大中小城市协调发展、防止人群过多向大城市涌入，才能最终解决中国的房地产问题。首先要调整土地制度，才能解决农民工进城的问题；其次还要解决风险配置、反通胀等诸多问题，这些问题程度不等的都会直接和间接影响中国的房地产行业。

其实，房地产行业内部也并没有到水深火热的地步。过去几年，开发商的对立面似乎就是政府和政策。这说明，行业状况并不很难受。只有当相互竞争成为生存基础，每天都在想着同业竞争，想着优胜劣汰，开发商难受的时候才真正到了。