农村集体土地使用权流转

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【关键词】土地使用权土地流转原因规模经营

1978年，发生在安徽凤阳的“小岗试验”，点燃了中国农村改革的导火索，一种崭新的经济制度——农村土地承包制正式浮出水面。此后20多年的改革历程已经证明，农村土地承包制的全面推行，从根本上改变了中国农村的面貌和中国农民的命运。随后农村家庭联产承包写进了《宪法》。从上世纪80年代后期开始，农村集体土地使用权流转在全国悄然兴起，很大程度上又巩固和促进了家庭联产承包制，加快了农村经济的发展。现在国家把农村集体土地使用权的流转写进多部有关法律，确立了我国农村土地流转的法律地位。因此，有人把土地流转比作又是一次土地革命――中国第三次土地革命。

一、土地流转的原因

我国农用土地的流转开始于1985年，先是沿海一些发达地区悄悄萌芽了承包土地经营权的自发性流传，进而向内地蔓延，从自发流转发展到有顺流转，至今已有18年历史。农村土地流转的真正原因是农村生产力发展的结果。从农村实行联产承包责任制后，农村劳动生产率有了很大的提高，出现了大量的富余劳动力，农村劳动力转移人数逐年增加，同时农业比较效益低，农民弃田打工；从另一方面看，农业发展一定的程度需要土地规模经营。土地承包中遇到了一些新的问题。在这种背景下，为了适应农村生产力的发展，土地流转在一些地方悄悄兴起。它是我国农村在家庭承包制度的基础上的一项重大制度创新。具体的原因如下：

1、为解决农村的实际问题而发生土地流转。农村承包土地经营权之所以发生大规模的流转，在很大程度上与中国农村的现实危机有关。农产品价格持续低迷，而用在种子、化肥、农药和灌溉用水等生产成本有增无减，农业税费却居高不下，使得种田效益十分低下，一些地区承包土地甚至成了“亏本买卖”。在城市和沿海劳动力市场开放的情况下，农民纷纷外出打工。打工收入比种田收入高得多，如安徽一个同等劳力在家种地的纯收入只有外出打工（约4000元）的1/4～1/3。打工收入已成为家庭收入的主要来源，一定程度上弱化了农民对土地的依赖程度。如此情形之下，承包地被不少农民视为“负担”，他们不愿再种田，有的农民全家踏上进城打工、经商谋生道路，大量土地因此撂荒。正是在这种背景下，让土地流转到愿意种田的人手中，就成了解决土地撂荒危机的必然选择，在不少农村地区，这是促成承包土地经营权流转的原始动机。

此外，非农产业和农业生产结构调整，要求土地连片集中高效；工商企业、“三资”企业介入农业开发，要求有专业化、成规模的原料生产基地与之配套，以改变有效的技术服务不足的问题；等等；这些问题的解决导致了农村土地流转的发生。正是解决我国农村际问题，土地流转在我国许多地方兴起。

2、为土地适度规模经营，提高土地效率而发生土地流转。土地小规模的家庭经营必然导致农业的兼业化，兼业化必然导致土地利用率低，农业固定资产利用率低，工作效率低，农业生产成本高，同时小规模经营也使产、供、销的成本大幅度增加。为了提高土地效率，必须走土地适度规模经营之路，要求土地适当集中，土地集中必须通过市场行为，即通过土地使用权合理流转使土地相对集中。世界银行一份研究报告指出：当人均gdp低于500美元时，农民以分散的自给自足土地经营为主，当人均gdp大于1000美元之后，土地的商业运用和市场价值才能显现出来，表现在土地拥有者有转让土地的愿望，土地经营者有扩张规模的需求，二者的共同作用形成了土地的集中效应。以此为标准，我国大部分地区，特别是东南沿海地区，人均gdp都超过了1000美元。从国家的政策来看，国家在稳定农民长期承包土地权利的基础上，积极倡导土地要向部分高效农副产品经营行业集中。一些地区，特别是发达地区或劳动力转移较多的地区，把土地适当集中，包给种田能手经营，取得了较多的经济效益。可以说农业适度规模经营是近年来土地发生流转的重要原因之一，也是未来现代化农业发展的方向。

3、国家的政策、法律促进了农村土地流转。我国农地使用权流转政策是十分慎重的，逐步放开的，土地流转是逐步发展起来的。农村集体土地使用权流转从自发到合理有序流转、从少到多，完全是国家从我国农村生产关系和生产力发展要求出发，先后出台了允许土地流转的政策和法律、法规，使土地流转这一新生事物在广大农村发展起来，特别是农村劳动力转移较多地区和发达地区。1984年中央1号文件规定：“自留地、承包地均不准买卖，不准出租、不准转作宅基地和其它非农用地”。又规定：“鼓励土地逐步向种田能手集中，社员在承包期内，因无力耕地或转自他业而要求不包或少包土地的，可以将土地交给集体统一安排，也可以经集体同意由社员自找对象，协商转包，但不能擅自改变向集体承包的内容。转包的条件可以根据当地情况由双方商定”。1988年4月七届人大一次会议通过的宪法修订案对总纲第十条增加“土地使用权可以依照法律的规定转让”。同年12月七届人大常委会五次会议通过的土地管理法修正案也相应地在第二条增加了第三款：“国有土地集体土地使用权可以依法转让”。后来的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》第31条指出“在坚持土地集体所有制的前提下，延长耕地承包期，允许继承开发性生产项目的承包经营权。允许土地使用权依法有偿转让，少数经济比较发达的地方，本着群众自愿的原则，可以采取转包、入股等多种形式发展适度的规模经营，提高农业劳动生产率和土地利用率”。1998年修订的土地管理法更简洁地规定：“土地使用权可以依法转让”。1998年10月党的十五届三中全会决定指出：“土地使用权的合理流转，要坚持自主、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让，少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。”2001年12月，中央又专门出台了《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》来引导和规范农村土地流转。新出台的《土地承包法》第二章第五节也规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转……”。这些法律和政策为农村集体土地流转提供了依据，在一定程度上引导、规范、支持和推进了农村土地流转。

二、我国土地流转现状及形式

据有关部门统计，截止2001年底，全国以各种形式流转经营权的耕地已占承包耕地总面积的6％—8％，发达地区流转的耕地占承包地的比例最高县市达到20～30％，一般超过10％，内地流转的耕地占承包地的比例最高县市达到10～20％左右，一般在5％左右。如到2001年底，浙江省流转耕地占全省耕地总面积的13.5％；福建省为10.7％；而青海省仅4％，安徽约5％。总的来看我国农村土地流转呈现五大特点：一是土地流转的形式较多，有的形式处探索试点阶段，以自由流转形式为主。二是大多数土地流转期限短，一般在3～5年为多。三是土地流转大多有偿。四是发达地区农村土地流转面积占总耕地面积的比例高于欠发达地区。如广东、福建、浙江流转的土地占总的承包土地比例都在10％以上，而内地省份平均都在5％左右。五是参与土地流转的主体呈多元化，除农户外，城镇居民、工商企业(包括外商企业)、科研机构、机关事业单位等也下乡租地、包地开发农业。

目前我国农地流转形式有以下几种：

1自由流转。它是在农户家庭间出现的自愿的流转现象，表现为三种形式：一是互换调节承包地。它解决部分农户生产作业区相对分散、不便管理的问题，通常由村干部作为协调中间人。二是代耕、代种、代收。代耕代种是指暂时无力或不愿经营承包地的农户，经自行协商临时把承包地交由别人（大多是亲友）代耕代种，原承包合同关系不变，时间、条件一般由双方口头约定。这种形式因为简单明了、手续简便，成为当前农村土地流转中最为普遍的一种形式。解决了农村青壮年临时外出打工、家中无劳动力从事农业生产的问题。三是转包和转让，一些农户将家庭的生产经营转向从事第二、三产业或家庭重要劳动力外出打工抓收入，便把承包地的经营权转包或者转让给别人。转包和转让的对象多是亲朋好友或本地的种田能手。他们一般不讲究从承包地上再获得多少收入和粮食，只求自己的承包地不抛荒。这种形式通常由村干部、村组织作为见证人和协调人。转让建设用地使用权在发达地区较常见，占有较大比重。

2租赁倒包。这种形式出现于上世纪90年代中后期。农村中富裕后有头脑的农民和城市中下岗人员及单位不景气人员将投资转向农村发展。他们向乡、村集体租赁土地、荒山经营权，有规模地成片地开发土地、荒山资源，从事各项开发项目。经营方式主要有两种，一是租赁后请劳工生产，自己管理，自己经营。二是把租赁得到经营权后的耕地又倒包给本地的农民按规定的开发项目生产，自己给农民提供生产所需资金、技术和派住技术人员指导农民生产，生产出产品后按原订合同价格进行收购、销售。

3股份合作制。在一些经济发达、市场化程度较高的地方，出现了一些企业集团作为投资主体，兴办规模化的农业区，农户以土地承包权入股，按股分红。这种形式不再拘泥于承包的简单转让、农户一次性获得资金，而是通常由政府引导，按照现代经营方式将土地承包经营权折股与其他生产要素结合，农民以股东身份与其他投资者共享收益、共担风险，以实现区域化和专业化生产。

4、抵押、托管、拍卖。集体建设用地使用者将土地使用权作为融资的担保，包括以地上建筑物抵押连带土地使用权抵押的情形。这主要存在于民营经济较为发达的东南沿海一带，由于开办企业或经商的资金不足，企业或个人大多以所取得的土地使用权进行抵押。托管是承包方承包地委托农业服务组织或农户代为经营管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。拍卖是经村民讨论同意，可将尚未承包到户的荒滩、荒水、荒地等资源，以竞标方式公开拍卖经营权，实行开发经营。

三、我国土地流转存在的问题

农村土地流转作为家庭承包经营制度的一种行之有效的实现形式，从整体上看发展方向是正确的，基本做法是符合中央精神的，实践也证明了它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。但是，农村土地流转是一种新事物，在实际运作中还存在着一些问题。

1、存在土地强制流转损害农民利益的现象。近年来，随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿、损害农民利益的问题。如有的随便改变土地承包关系，有的把土地使用权流转作为增加乡村财政或集体收入的措施；有的用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活；有的为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间、低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。

2、土地流转机制不健全。目前的土地流转大多处于自发和无序状态。往往相互之间的转包、转让以口头协议的形式进行，口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。口头协议的随意性造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投入，积极性不高。

3、农民缺乏社会保障制约着土地流转。在农村，土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地，农民把土地作为命根子来看待。认为有了土地生活就有退路，即使外出打工赚不到钱了还可以回来种田，心理踏实。在目前二元社会结构下，农民在城市打工，无论是多长时间，都很难取得城市户口的，无法融入城市生活，城市的社会保障始终把他们排除在外的。因此，农民始终是惦恋土地，将来还依靠土地养老。也有少数农民对土地私有化心存幻想，认为承包期延长30年以后，到那时政策变了，土地就成为自己的了，而那时自己如果还没有由农民变成真正的市民，现在又不争取承包地，等于断了子孙财路，将来就后悔莫及。正因为将来的后顾之忧，相当一部分农民都把土地看得十分重要，农民在从事非农产业经营后，仍然把承包地看成是“活命田”和就业“保险田”，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿将土地转让出去。

4、土地流转价格低廉制约着土地流转。当前虽然政策允许土地有偿流转，但是土地流转的价格极低。许多地方不仅出现了土地自然生产、撂田抛荒，甚至出现了农民为了甩掉土地，倒贴一定的费用的现象（也称“倒帖皮”）。当前承包土地根本无价可谈，因为送给别人都不要，又如何能够有偿流转。造成这种现象的原因是：一是农民种地不合算，一个劳动力种地获得收入的远远低于打工的收入。二是土地流动渠道不畅，范围窄。一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地流转市场，土地流转没有完全展开，土地使用权流转仅局限在村内，不能跨区域流动，流转范围小，交易量小，成交的可能小。如果由农户漫无目的寻找转让对象来完成交易过程，势必因效率低下而影响土地的流转速度。急于流转土地的农民在没有办法的情况下，只能以低价，甚至采到倒贴的方式把土地转给别人耕种。三是没有完善的中介机构为之服务。由于土地交易与普通商品交易又有很大的区别，其运作程序相当复杂，特别是土地使用权流动涉及到多个主体，即所有权主体、承包权主体、使用权主体的经济利益，而交易主体的素质参差不齐，无法通晓如此复杂的转让程序，这就要求有完善的中介服务机构为之服务，如资产评估机构、委托机构、法律咨询机构、土地投资机构、土地融资机构和土地保险机构等。交易中心缺乏严重地制约了土地市场的发育。四是农民土地使用权流转价格淡薄。我国农村土地长期以来都是实行实物管理，土地流转价格不象普通商品价格一样容易确定，土地产权价格无衡量标准，根本没有完整的价格体系。由于土地在历史上没有可供参照的价格，且目前又没有完整的价格体系，从而导致农民价格意识淡薄。

四、促进农村集体土地使用权合理流转的对策措施

在稳定家庭承包经营制度的基础上，允许土地使用权的合理流转，是农业的客观要求，也是符合党的一贯政策。要按照《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》要求，落实《农村土地承包法》，积极引导和规范土地流转，不断探索创新，促进其健康发展。

1、在继续稳定家庭承包经营责任制的基础上，促进农村土地的合理流转。十一届三中全会以来的实践证明，家庭承包经营责任制是适合国情的有中国特色的农业发展模式，必须继续稳定并使之进一步发展完善。具体思路是：强化集体所有权，最大限度地放活承包权和经营权。绝对不可像有些人说的土地流转就要搞土地私有化。要将土地的使用权作为商品价格化，按照价值规律实现土地的合理配置。在外流劳力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包，实现土地规模经营。

2、土地流转必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。首先，是群众自愿的原则。土地是否流转，以哪种形式流转，应由农户自主决定。即使乡村操作的土地流转，也要尊重农民意愿，不能靠行政手段强行流转。其次，是平等协商、有偿流转的原则。土地流转的转包费、租金等应由农户与受让方或承租方平等协商确定，乡镇不得干预。其流转收益应归农户所有，乡镇不得擅自截留。第三，是依法有序的原则。土地流转必须严格遵守国家法律、法规，认真执行中央的路线方针政策。在土地流转中，不得改变土地所有权权属关系，不得随意改变土地承包关系，不得擅自改变农业用途，流转的期限不得超过承包剩余期限。第四，是规范操作的原则。农村土地使用权流转涉及多方面的利益关系，必须健全制度，严格程序。经管部门要组织流转双方签订土地流转合同书，建立土地流转台帐，当好流转双方的“中间人”，让土地流转合法、规范。加强土地承包流转合同资料的档案管理，保证不受损坏，做到专人、专柜保管。

3、逐步建立农村社会保障制度，弱化农村土地社会保障功能。由于土地依然是大部分农民就业、生存保障和社会福利的唯一依靠，因此承包土地无法向利润最大化方向流动。所以，进行农地使用权流转机制创新，就要积极而稳定地推进农村社会保障制度改革，逐步将农村的社会保障由依靠承包地转为依靠社会和制度。采取“因地制宜，量力而行，形式多样，农民自愿”的原则，多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗、生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人帐户”的双重社会保障制度，积累社会保障基金，在积累一定的资金后，承包地的保障体制逐步退出，即将“承包地+个人帐户”的双重保障体制向单纯的“个人帐户”式的社会保障制度转化，弱化土地的社会政治稳定功能，还土地以正常的生产要素性质，尽可能地发挥土地的经济功能。

对于外出打工的农民，国家要制定统一的、非歧视的劳动就业制度，把农民工纳入全社会的社会保障体系。农民工和雇主签定劳动合同时，国家应强制规定就业单位在支付工资报酬之外，还要为这些流动性极高的劳动者缴纳社会保险统筹费。让打工农民摆脱依恋土地的心理，促进土地流转。也可以用土地进行流转来解决打工农民工的社会保障问题。具体办法是，可探索成立专门针对进城民工的社会保障体系，由这种社会保障体系对进城农民在原社区所拥有的农地经营权集中托管。托管者将这部分农民的土地经营权集中起来，以招标的方式出租、出让给规模经营者。托管者以所取得和租金收入、红利收入、转让收入，支付进城农民的社会保障费用。公务员之家版权所有

4、减少土地承包的税费，建立土地流转市场，促进农村土地正常流转。当前土地交易价格低，最关键的就是农民对承包土地的拥有成本太高了，也就是土地所有权索取比较多。农民拿着土地不能赚钱，反而还要倒贴一定的费用，种田还要亏损，没有人愿意要土地，土地价格低廉应在情理之中。因此，应弱化所有权。弱化所有权不是取消所有权，而是减少甚至降低土地的统筹提留，即降低土地的税费。只有这样，农民的土地预期才会真正提高，土地也才会吸引更多的社会投资者进行长期投资，才能促进土地流转。另外，要建立土地使用权市场，为土地流动提供载体。建立土地流转市场后，土地流转不仅仅局限在本村、本乡范围内，还能让外乡、外县甚至是外省的人来投资土地，从而打破土地流转的地域的限制，促进农村经济蓬勃发展。土地使用权市场是一个极其复杂而又敏感的要素市场，必须发展与规范并重，建立一个开放、竞争、公平、有序、有度、规范化的土地使用权市场。再次，要发展土地使用权交易中介组织，规范交易行为，减少土地流转成本。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，涉及交易主体各方，这就要求相应的中介服务组织为之服务。要建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。最后，增强土地承包使用权的价格意识，土地流转时合理计算价格。对土地承包、流转不仅有实物指标，而且需要价值量指标。