房产业税负与影响研究
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本文作者：王素荣徐明玉作者单位：对外经济贸易大学
一、文献回顾
国外关于房地产行业税负研究，主要有:Cummins等研究了14个国家的300家房地产企业的投资决策，发现除了西班牙和荷兰，其他国家企业所得税政策的变化与企业的投资行为都有着显著的负相关性［1］。Hines论述了在财产税和企业所得税合一的条件下实施最低税负制，最终税负将由消费者承担［2］。Smith研究分析显示:财产税是地方政府收入的主要来源，各个政府每年对于公共教育和社区的收入预算水平完全可以由上一年水平进行预测，并且税收收入与其他收入相比是相对稳定的，其中财产税收入可以提供一个平衡国家/本地的财务人结构［3］。国内关于房地产行业税负水平研究较少，主要有:吴旭东和李晶研究发现房地产取得环节税费较大，费重税轻;房地产交易环节税负水平最重;房地产保有环节税负较轻，而且存在税收漏洞，房地产租赁环节的税收形同虚设［4］。张海峰研究发现我国房地产业的税负规划不科学，且效率不高，我国房地产业几乎没有明星企业，大部分房地产企业位于不合理区和劣势区。如果税负状况得不到改善，对我国房地产业的长期发展非常不利［5］。薛付华研究发现我国房地产税收负担相对较重，同时承担了较高的费用，致使企业承担了较高的税负水平。现行的房地产企业税收制度不健全，不能适应经济快速发展的要求，也没有发挥税收应有的调节作用［6］。刘德英研究发现近年来全国房地产业的税负水平逐年上升，房地产企业税负在12%以上，这个税负水平远大于其他行业［7］。以上国内外关于房地产行业税负的研究构成本文的研究基础，但究竟房地产行业总收入中税负占多少比例，与其他行业相比房地产行业的税负轻重程度怎样，房地产企业税负的影响因素有哪些?这些问题在已有的文献中找不着答案，本文对这些问题进行研究就显得非常必要。
二、相关理论分析
1.房地产行业涉及的税种
目前，我国房地产行业涉及9个税种。在房地产的取得环节征收契税、印花税;在房地产的保有环节征收城镇土地使用税、房产税;在房地产交易环节征收营业税、城建税、教育费附加、土地增值税;最后，就企业的最终所得额缴纳企业所得税。在房地产交易环节，买地支付的地价款以及支付给施工单位的工程款，对方都已经缴纳了营业税，但转让房产的价款中都不能抵扣，还应就全价缴纳营业税，这里存在重复征税。另外，土地增值税的税率太高，导致房地产企业逃避税款的意愿强烈，手段多样，致使税款流失。2010年，卖房卖地缴纳的土地增值税为1276亿元，占税收总收入的1.7%，而买房买地缴纳的契税为2464亿元，占税收收入的3.4%，这个数据说明土地增值税的高税率并没有发挥应有的作用。
2.有效税率的界定
国内外学者研究企业税收负担时，通常采用有效税率ETR，本文也采用ETR来衡量房地产行业上市公司税负，并将其ETR定义为企业当期缴纳的税额与总收入的比率，具体计算依据和计算方法如下:根据《营业税暂行条例实施细则》第25条，采取预收款方式销售不动产的，纳税人收到预收款的当期就发生了纳税义务。因此，营业税的计税基础，不仅包括当期营业收入，还应包括当期预收售房款。故:营业税ETR=本年度营业税额/(当期营业收入+当期新增预收款项)根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，应预征土地增值税，待项目全部竣工办理结算后再进行清算，即房地产企业预收的售房款也按核定比率征收土地增值税。故，土地增值税ETR=本年度土地增值税额/(当期营业收入+当期新增预收款项)国税发［2009］31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中明确，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，即房地产企业预收的售房款也按核定比率征收土地增值税。因此，所得税ETR=当期实际所得税/(当期营业收入+当期新增预收款项)为了将房地产行业的总税负与其他行业进行横向比较，本文对房地产行业的总税负进行如下定义:总税负=(营业税金及附加+当期实际所得税)/总收入上述公式中，当期新增预收款项等于年报附注中账龄在一年以内的预收账款。在资产负债表债务法下，所得税费用=当期所得税+递延所得税因:递延所得税=递延所得税负债增加额－递延所得税资产增加额故:当期实际所得税=所得税费用－递延所得税=所得税费用－(递延所得税负债期末余额减期初余额－递延所得税资产期末余额减期初余额)
三、房地产行业税负统计分析
1.样本选取
按照中信行业分类标准，本文以沪深证券交易所公开发行上市的73家房地产开发与经营上市公司为研究对象，样本数据来自上市公司2008—2010年度报告和RESSET金融研究数据库。同时，选取14家金融业、30家建筑业、37家社会服务业和53家交通运输业上市公司作为横向比较对象。在进行统计分析时剔除了数据有缺失的公司和ST、*ST类上市公司的数据。
2.房地产行业主要税种所占比例分析
根据73家房地产开发与经营样本公司的数据，计算房地产行业三个主要税种税负如表1所示。根据表1可以看出，2008年总税负为10.26%，其中，所得税占比最高，为3.86%，营业税占比为3.27%，土地增值税占比最低，为2.76%。2009年总税负为8.92%，其中，所得税所占比重最高，为3.41%，营业税为2.98%，土地增值税占比仅为2.14%，与2008年相比三税占总收入的比例都有所下降。2010年总税负9.49%，其中，所得税占比仍最高，为3.65%，营业税占比为2.80%，土地增值税占比2.75%。从连续3年总体情况看，我国房地产开发与经营上市公司总税负平均为9.6%左右，其中，所得税占比最高，约占3.6%，营业税约占3.0%;土地增值税占比最低，约占2.5%。我国房地产开发与经营上市企业税负总额中，营业税占31.6%，土地增值税占26.6%，所得税占38.1%，三税占比达到96.3%，说明这三个税种的税负情况可以代表房地产企业整体税负。从表2还可以发现，连续3年拥有高税率的土地增值税都是所占比例最低的，说明高税率并没有高税额相对应。
3.房地产行业税负与其他行业税负比较
根据73家房地产企业、14家金融业、30家建筑业、37家社会服务业和53家交通运输业上市公司的行业数据，计算出各行业的总税负，结果如表2所示。表2显示，2008—2010年的3年中五个行业税负水平排名没有变化，五个行业中营业税金融业、房地产业和社会服务业的营业税税率为5%，其中金融行业各年税负水平都是最高的，平均税负为12.90%，远高于其他行业;房地产行业税负水平第二，平均税负为9.44%，社会服务业的平均税负为6.79%。建筑业和交通运输业的营业税税率为3%，交通运输业的平均税负为4.74%，建筑业的税负为3.65%，两个行业的实际税负远低于房地产行业的9.44%。房地产行业的税款占收入的比例在9%以上，其税负高于适用相同营业税率的社会服务业3个百分点;房地产行业名义税率比交通运输业和建筑业高2个百分点，其实际税负比这两个行业高5个百分点。由此推理:房地产行业的税负比其他行业高3个百分点，税负水平较高是导致房价偏高的原因之一。
1.数据来源和样本选取
在上述统计分析所选样本的基础上，进行回归分析时进一步剔除了净利润为负的上市公司及数据异常公司，最终筛选出房地产行业2008年65家，2009年68家，2010年68家，共201个样本。
2.研究假设
因所得税占企业税负比重较大，在考察房地产企业税负影响因素时重点关注所得税的影响因素。因所得税税负为当期实际所得税与总收入的比率，所以，在总收入一定的情况下，影响所得税税负的是企业当期实际所得税。当期实际所得税是以应纳税所得额乘以实际税率计算而得。房地产行业享受税收优惠政策的极少，实际所得税税率均为法定税率25%。应纳税所得额是在会计利润的基础上，加减永久性差异，加减暂时性差异而得。永久性差异包括企业计提的各种减值准备、对外投资分回利润、广告费与业务宣传费、公益性捐赠、业务招待费等，但由于很多数据不能在公开数据中找到，故本文在借鉴前人研究成果的基础上，选取以下因变量:
(1)暂时性差异。暂时性差异是可抵扣暂时性差异减去应纳税暂时性差异得到的数值。企业的暂时性差异越大，企业应纳税所得额的基数会越大，从而会提高公司的税负，故本文以暂时性差异占总资产的比例作为替代变量，对暂时性差异与企业税负的相关性进行研究。假设1:上市公司的暂时性差异与公司税负正相关。
(2)会计—税收差异。税法所具有的刚性特征导致企业会计利润与应纳税所得额之间肯定存在差异，而这部分差异很可能与企业的税务筹划、盈余管理产生联系。其差异越大，企业通过税务筹划进行盈余管理的机会越多，税负可能会越低。故本文以会计—税收差异占会计利润的比例作为替代变量，分析会计—税收差异对税负的影响程度。假设2:上市公司的会计—税收差异与公司税负之间负相关。
(3)资产减值准备。资产减值准备在计算会计利润时已经扣除，但按照税法规定，在计算应纳税所得额时不得扣除，需要进行纳税调整，这种规定有可能给企业提供了利用资产减值准备进行盈余管理的机会。一般来说，由于企业资产减值准备的加回，企业的应纳税所得额会提高，从而提高了企业的税负。假设3:上市公司资产减值准备与公司税负正相关。
3.控制变量
国内外的学者研究已经表明，企业的税负是多方面因素共同影响的结果，企业规模、资本结构和股权结构等都可能会影响企业的税负，本文选取了以下控制变量:(1)企业规模。根据政治权利假说，如果企业的规模很大，企业不仅有更多的资源进行政治游说，而且也可以聘请专业人员进行纳税筹划，从而减少税收负担。本文以资产的对数(ln)作为企业规模的控制变量。(2)资本结构。企业的资本结构会影响企业的税前扣除额，因而对企业税负具有重要影响。本文以资产负债率作为资本结构的替代变量进行控制。(3)资本密集度。企业的资本密集度是指固定资产投资与企业总资产的比率，企业固定资产投资的增加，企业可以通过提高折旧额来降低企业的实际税负。本文采用固定资产占总资产的比例作为控制变量。(4)资产收益率。企业的资产收益率能够影响企业应纳税所得额以及税前扣除，然而企业的盈利能力对企业的税前利润和未来发展前景都有重要的影响，本文用总资产报酬率代替盈利能力来作为控制变量。
4.模型建立
根据前面的分析建立模型如下:ETRit=β0+β1TEDit+β2BTDit+β3IMPit+β4SIZEit+β5LEVit+β6CAPINTit+β7ROAitt+ε公式中，ETRit表示公司i在第t年的税负水平，t=2008，2009，2010;TEDit表示公司i在第t年的暂时性差异，以暂时性差异与总资产比值来计量;BTDit表示公司i在第t年的会计—税收差异，以会计利润与应纳税所得额的差占会计利润的比例来计量;IMPit表示公司i在第t年的资产减值准备，以现金流量表间接法中的“资产减值准备”进行计量;SIZEit表示公司i在第t年的规模(Size)，以总资产的对数值作为替代变量;LEVit表示公司i在第t年的资本结构(Leverage)，以资产负债率为替代变量;CAPINTit表示公司i在第t年的资本密集度，以固定资产占总资产的比例为替代变量;ROAit表示公司i在第t年的资产收益率，以净利润与总资产的比值来计量;ε为误差项。
5.实证结果及分析
(1)相关性分析
本文利用SPSS16.0统计软件，采用Pearson相关系数来检验各个影响因素对税负相关性程度，其取值范围在［－1，+1］之间，绝对值越，则表示两者的相关性越强，若系数为0，则两个变量之间不存在线性相关关系。各个解释变量与被解释变量的Pearson相关性检验结果如表3所示。从表3可知，房地产企业税负ETR与暂时性差异显著正相关，相关系数为0.278;税负ETR与会计—税收差异具有显著负相关，相关系数为－0.218;税负ETR与资产减值准备显著正相关，相关系数为0.209。此外，控制变量的相关性检验显示，税负ETR与规模具有显著正相关性，相关系数为0.120;税负ETR与资本结构具有正相关性，相关系数为0.007，但显著性不明显;税负ETR与资本密集度呈显著的负相关性，相关系数为－0.201;平均税负ETR与资产收益率ROA呈正相关关系，相关系数为0.290。同时，Pearson相关性检验还显示各自变量之间的相关性都低于0.7，相关性最大值为0.290，远低于0.7的边界值，证实了变量之间不存在多重共线性。
(2)回归分析结果
本文利用SPSS16.0统计软件，对上述样本进行多元线性回归分析，其结果如表4所示。从表4可知，暂时性差异的偏回归系数为0.142，在5%的水平上显著相关，表明随着企业暂时性差异的增大，企业应纳税所得额会增大，最终可以提高企业的实际税负，证实了假设1。会计税收差异的偏回归系数为－0.232，在1%的水平上显著相关，表明企业税负与会计税收差异负相关，表明企业的会计利润与应纳税所得额之间的差异越大，企业利用纳税调整额进行纳税筹划的机会越多，从而更有可能降低企业的税负，证实了假设2。资产减值准备的偏回归系数为0.107，且在10%的水平上显著正相关，表明企业的资产减值准备越高，则企业的税负会越高，但是显著性较低。企业资产减值准备越高，则在计算应纳税所得额时的加回就越高，从而会提高企业的应纳税所得额并进一步提高企业的税负，证实了本文的假设3。从表4还可以看出控制变量的回归结果，企业规模的偏回归系数为0.102，回归结果并不显著，表明上市公司的规模会在一定程度上影响房地产企业的税负，但显著性检验并没有通过;资本结构的偏回归系数为0.102，回归结果同样不显著，表明资本结构会在一定程度上影响房地产企业的税负，但显著性检验并没有通过;资本密集度的偏回归系数为－0.214，在1%的水平上显著相关，表明随着企业固定资产投资的增加，企业税负随之降低;资产报酬率的偏回归系数为0.360，在1%的水平上显著相关，即随着企业资产报酬率的提高，企业的税负会提高。
五、研究结论、原因分析及建议
1.研究结论
本文通过对房地产开发与经营上市公司2008—2010年年报数据进行研究分析，得出以下研究结论:(1)我国房地产上市公司缴纳税额占总收入比例为9.6%，其中，所得税占3.6%，营业税占3.0%，土地增值税占2.5%。说明我国房地产企业税负较高，对税负应引起足够重视。(2)在行业税负横向比较中发现，房地产行业税负高于社会服务业、交通运输业和建筑业，平均高出3%左右，某种程度上说明高税负是导致高房价的原因之一。(3)对房地产行业税负影响因素的回归分析显示:房地产企业税负与资产减值准备和暂时性差异正相关，与会计税收差异负相关。实证分析还发现，房地产企业税负与资产报酬率显著正相关，与资本密集度显著负相关，上市公司税负与企业规模、资本结构不存在显著相关性。
2.原因分析
形成房地产企业税负高的原因主要有:(1)在流转环节，房地产转让收入除了缴纳3%的营业税外，还需要缴纳土地增值税，即其他行业在流转环节只需要缴纳增值税或营业税一道税，而房地产企业则需要在流转环节缴纳两道税，而且，土地增值税的税率是30%—60%。本文的研究结论中，房地产行业9.6%的总税负中，扣除土地增值税占2.5%，则其税负为7.1%。(2)房地产行业是国家重点调控的行业，享受企业所得税优惠政策的企业极少。王素荣和刘宁在“税收优惠政策对行业净利润影响统计分析”一文中发现，税收优惠对行业净利润贡献最小的是房地产行业，2008—2010年平均值只有3.79%;税收优惠对行业净利润贡献较小的有采掘业9.48%，交通运输仓储业10.05%，社会服务业10.61%，建筑业11.99%，电力煤气水生产供应13.83%;税收优惠对行业净利润贡献较大的有传播与文化产业23.37%，制造业25.30%，批发和零售贸易26.22%，农林牧渔业27.73%;税收优惠对行业净利润贡献最大的是信息技术业94.70%［8］。从这些数据中不难得出:企业所得税税收优惠极少导致所得税税负比较重是房地产行业总税负重的又一原因。另外，房地产行业税负还有重复征税的问题，房地产行业以转让收入全额为计税依据缴纳营业税，房地产企业支付给施工企业的建筑工程款，支付给装修企业的装修款或自行装修购入的装饰材料和设备等支出，均不得从营业税的计税依据中扣除，而取得建筑工程款的施工企业，取得装修款的装修企业均已就其取得的收入缴纳了营业税，销售装饰材料和设备的企业已就销售价款缴纳了增值税。
3.建议
针对上述原因分析，本文建议尽快对房地产行业实施增值税，取消现行征收的营业税和土地增值税。营业税改征增值税是大势所趋，世界各国开征的流转税基本上都是增值税，唯有我国分别征收增值税和营业税，这不仅存在重复计税，还造成各行业税负不平衡。另外，房地产行业实施增值税后，就没有必要再征收土地增值税。因为，增值税是就增值额征收的一种流转税，土地增值税也是就增值额征收的流转环节税，同一个环节，就增值额征收两道税，显然不合理。房地产调控手段不是只有税收，还可以通过价格等手段。
