房产税减负的策略建议
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本文作者：王晓静作者单位：天津贻成实业集团有限公司
一、房地产业税收负担的不合理影响
房地产业税收政策造成的税收负担，其影响内容如下：
1.税收政策在发挥楼市调控积极作用的同时，也会导致房价的不合理上涨。因为房地产企业税收过重，会直接加大开发的成本，当开发商的利润水平被降低到一定程度，就会提高项目的销售价格，减少成本带来的压力，影响房价的良性走势。
2.税负引发的房价上涨高潮，遏制了房地产市场的发展，很多购房置业者选择了观望的态度，使得房地产二级市场和三级市场处于萧条状态，而原先房地产的投资客，将投资的目标转移出房地产市场，从宏观的经济角度分析，房地产的投资额在短时间内会出现急剧下跌迹象，从事房地产行业的人员也会开始就业于其他行业，产生人力资源外流现象。
3.人们对税收有种不自觉的抵抗情绪，在税收政策压制下，逃税、避税等违法行为屡见不鲜，再加上房地产行业本身运营模式的复杂性，致使税收征管难度比较大，给房地产开发商逃税和避税留下诸多漏洞。就目前税务机关税专项检查和违法案件查处的情况分析，房地产行业涉税案件的数量庞大，与其他税收案件相比，远远高于其他行业。
4.房地产企业的资产投入受到纳税影响，当追求利润最大化的目的无法实现时，将降低房地产企业开发的热情，制约房地产行业的健康发展。
二、科学设计房地产业税负的政策体系
（一）房地产行业税负的基本原则
房地产业税负基本原则的科学设计，是房地产税收改革的基本点，需要以房地产市场健康发展为出发点：
1.公平性原则，包括税收负担公平、经济公平和社会公平三方面内容，即通过建立平等的税收机制外部经济环境，要求具有相同纳税能力的人缴纳等额的税款，从而实现对社会成员收入的公平调节。从目前房地产税收机制形成的税负状况分析，税负的公平性需要实行内外资两套税制，并统一不同的经济行为，将保有环节税收的征收范围扩大化，另一方面，要对税率、起征点和税收优惠等进行合理设置，发挥收入公平的分配职能。
2.效率原则，在税收政策执行当中，将执行成本控制在最低状态，并换取最大的税收收益，收益包括税收收入，以及税收对产业资源配置的调节，以此促进房地产业结构的优化，间接促进社会经济效益的稳定增长。
3.财政收入原则，通过税收满足国家财政支出的部分需求，将房地产税制培养成地方的主要税种，并借鉴国内外先进经验，适当提高房地产税收在地方政府收入中的比重。
（二）国外房地产业税收模式的参考借鉴
房地产税收体系是世界各国税制体系中的重要组成部分，是各国政府财政收入的主要来源，各国在税收实践中沉淀很多成功的经验，某些先进的税收模式值得我国参考和借鉴：
1.美国税收模式：房地产取得的环节，是以遗产净额作为遗产税和赠与税的计税依据，设有30%的最低值和77%的最高值，在税法规定价值范围内的遗产和赠送物品是不征税的；土地和房屋保有税归入财产税的内容当中，以从价征收为原则，税收收入全部归政府所有；房地产流转环节需要征收交易、所得和收益等税收，是房地产所有权人获得增值收益而征收的税种。
2.英国税收模式：房地产取得的环节，由买卖双方协商印花税的税率，通常在1%～24%的税率中取值，而遗产税是以财产所有人的遗产总额为征收对象，与赠与税合并征收，但时限和税率都有可变性。保有环节分为住房财产税和营业房屋税两种，税率根据地方政府开支情况等确定，财政部门逐年核定或者变更计算依据。流转环节征收所得税和资本利得税，所得税是以经营利润、利息和投资收入等作为课收的对象，利得税是以土地买卖和房屋资产等利得作为课收对象。
（三）合理设置税种
根据上文的税负基本原则和国外房地产业税收模式的参考借鉴内容，笔者结合目前我国房地产业的税负现状，对房地产税收体系进行设计，以便合理设置税种：
1.房地产取得环节设置取得税，当国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋转让的时候，以出让土地、转让土地和转让房屋为征税对象，纳税人为土地、房屋权属的单位和个人，并根据土地、房屋取得方式的不同设定计税依据，譬如房屋遗赠，根据土地使用权和房屋的成交价设置计税依据，税率在3%～5%之间。
2.房地产保有环节设置房产税和土地税，前者是房屋产权的单位和个人，以房屋的评估价值为计税依据，就经营性和非经营性的房产为征收对象，根据经营性房产0.8%～1.2%的税率和非经营性房产0.1～0.3%的税率进行房产税的征收，后者土地使用权的单位和个人以申报低价为计税依据，就包括农用地在内的一切国有土地和集体土地为征税对象，并以1%～3%为一般税率和0.5%～2%为优惠税率。
3.房地产流转环节，一是所得税和营业税，笔者建议借鉴美国个人所得税的经验，采用每环节累加5%的四级税率征收个人所得税的税率，税率分别为5%、10%、15%、20%；保留现行的营业税。二是城乡维护建设税，加入建设附加费、污水处理费，取消市政设施建设费、商业网点配套费等收费项目，沿用现行的税法规定为计税依据，为农村基础设施建设提供足够的资金保障。三是消费税，国内建造别墅、高档公寓的单位和个人，以所建造别墅、高档公寓的实际销售价格为计税依据，并按10%～20%的税率征收消费税。四是取消土地增值税，减少对房地产领域资源配置的不利影响。
（四）房地产税收体系的完善内容
房地产税收体系内容，要从以下几方面进行完善：
1.提高房地产税收的立法层次，鉴于目前房地产税的立法层次偏低，因此要根据房地产政策、房地产企业的类型和经营方式，进行税收法规细则地修正，提高法规的规范性和可操作性，发挥税收体系改革后的调控功能。
2.房地产行业的税收负担主要源自于名目繁杂的收费项目，笔者认为有必要取消不合理的收费项目，并实行项目收费公布制度和反馈机制，减少和避免乱收费等情况发生。
3.通过将土地批租制度改为土地年租制度，并按照使用年限收取土地出租金的方式，以及在把握好土地供应结构和提高居住用地供应比例的基础上，进行土地管理体制的改革，实行对闲置土地的清理。
4.在征收房产取得税的同时，建立税务、城建、房管多部门之间的互动机制，通过房地产产权信息化建设，建立明晰的产权登记制度。
三、结束语
综上所述，房地产是社会发展的必然产物，作为一种置业投资的商品，逐渐演变成国民经济发展的产业支柱之一，但目前我国的房地产税收体系尚不合理，影响着房地产市场的健康发展。因此，要通过税务的改革，调整房地产税制本身的结构，合理减轻房地产业的税收负担，发挥房地产税制的功能，从而促进房地产业的健康发展。
