物业企业税收筹划要点研究

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摘要：税收筹划有其存在的必然性，同时对于物业企业内财务管理而言具有极为重要的意义。在实际工作开展过程中，借助科学合理的手段制定税收筹划方案，从而有助于推动物业企业实现稳定健康发展，有效的税收筹划方法有利于提升企业实际效益。但就物业企业税收筹划工作实行现状来看，依旧存在不足之处，通过对物业企业税收筹划工作进行研究，探索有效的方法优化现行财务管理制度，进而为物业企业的运营发展奠定良好基础。

关键词：物业企业；税务筹划

引言

根据我国出台的《物权法》，其中表明业主可选择自行管理物业模式，也可以委托服务企业方式进行管理，但随着经济的迅猛发展，进一步促进了城市化建设进程，面对生活节奏逐渐加快的生活模式，一旦物业出现问题，其业主无法在第一时间内进行解决，且自身缺乏专业技能，因此，大多情况下，物业管理工作都是交由其物业服务企业。继“营改增”、新会计准则的实行，多数企业开始实施税收筹划，尤其是对于物业管理企业，营改增税制是一项利弊双存的改革活动，只有通过优化税收筹划，才能达到规避风险，获得最大化实际效益的目的。

一、税收筹划理念分析

（一）税收筹划基本内涵

不论是国外还是国内，都对税收筹划内涵展开了深度的分析，从其分析的视角来看，虽然提法有所不同，但主要内容具有相似处，都是将税收筹划作为企业的一项运营活动，在以遵循税收相关法律法规为前提条件，提前规划安排促使现代企业实现效益最大化，进而为企业创造更大的利益及价值。因此，税收筹划可理解为：纳税人在遵循相关法律的前提下，将税收政策及法律法规视为导向，以效益最大化为目标，在事前选择最合适的税收筹划方案处理企业日常运营的手段。根据税收筹划的内容，具备合法性、筹划性及目的性的特征。

（二）物业企业税收筹划必要性分析

“营改增”的推行，主要是早期我国政府部门为了缓解现代企业税务压力而实行的，而物业管理企业作为特殊性服务企业，在城市建设进程中，尤其是在人们日常生活中，具有有效的保障服务效用。继“营改增”税收政策的全面实行，对物业企业产生极大的影响。加之我国相关政策有明确规定：物业管理企业代收的各项费用不计征营业税。此外，物业企业安置下岗员工及退伍军人，也可获得一定的优惠。因此，面对当前发展形势，物业企业应当就相关税收政策进行分析，合理权衡利弊，进而全面实行税收筹划，找到约束企业自身发展的关键点，从而有助于优化管理水平，实现实际效益最大化。

二、物业企业税收筹划现状分析

（一）税收风险问题

继“营改增”实行后，部分物业企业主要在发票的使用及取得层面上出现税收风险问题。第一，发票抵扣问题。例如：某物业管理企业由一般纳税人可收取增值税发票进行抵扣，但在收取增值税专用发票时需要辨别其真伪，以及事先对开具发票企业是否正规进行判断，确保收款人与开具发票人保持一致，专票开具后，部分单位会选择由关联企业付款，造成付款人与发票抬头不一致，企业抵扣时出现无法抵扣进项税款，无形中增加税款；第二，供应商开票问题。物业管理企业的产品采购途径多是在市场中进行，大多数是小规模纳税人，不能开具出专用发票，进而引发风险；然而，一旦选择在税务机关开具专票会增加其成本。同时，地方的税务机关也需针对物业管理企业纳税、发票存在的问题作出风险评估，之后由企业自身进行核查、改善。

（二）财务管理问题

“营改增”的推行，主要是为了促使物业企业缓解税收压力，提升自身发展能力。基于“营改增”前的营业税模式，物业管理企业物业费用的收取多是按照总数额5%的税率进行缴纳；“营改增”在正式推行后，如果物业管理企业是小规模纳税人，征收率为3%，相比于原有模式下其税负下降率超出40%；如果物业管理企业是一般纳税人，所收取费用的适用率为6%，结合相关原理，在不考虑进项税款抵扣下上升其税负至0.66百分点。只有合理实行税收筹划，企业在“营改增”实行后税负也可低于原有税负。

（三）运营发展问题

目前，部分物业企业管理模式多是传统的“四保”模式，其主要收取物业费。通过区别住宅与非住宅，针对住宅小区推行包干制；而非住宅区根据所签合同以月、季度、半年付清款项。例如：从2015年开始，多小区内部出现费用收取难度增加，业主不满意程度增加的情况，相应住宅小区项目增长幅度呈缓慢状，因此在2016年住宅项目的增长数明显下降，所占比例也仅达到总项目的13.4%。例如：某地区多数物业管理企业开始实行“互联网+”，主要为了向业主提供更为优质的服务，提升满意度。但某一物业管理企业以资金紧缺、成本过大为理由，并未拓展自身主营业务，甚至对全新业务理解出现误差。

（四）税务问题

物业管理企业与我国其他现代企业大致相同，就税收筹划实行方面仍旧处于初步发展阶段。一方面，企业税务申报流程极为复杂，加之物业管理企业具有房地产与服务业的性质，财务人员之间关系不清晰，造成部分物业管理企业税收筹划意识薄弱化；另一方面，物业管理企业内账务繁杂，配合度高，进而导致相关人员的实际工作中，无法及时适应；此外，部分企业税收筹划人员对相关政策缺乏关注，过于盲目性的缴纳税款，进而造成缴纳费用增多，无形中增加企业成本。

三、物业企业税收筹划策略

（一）完善税收筹划方面机制由于物业管理企业所涉及面广、工作形式复杂化，需全方位考虑到企业的属性，完善税务筹划制度内容，积极引导其构建有效的内部税收筹划机制，就增值税纳税范围、种类、分工、具体流程、方法等内容进行完善，落实到位责任制。在具体实行过程中强化监管力度，对于不同项目列出明细，进而构建收支明确化的两条线，清晰划分界定，根据相关政策、企业实际运营性质、范畴作出动态化调整，从而促使企业实现税收筹划的动态化管理模式，在最大程度降低成本的同时，有效提升企业实际效益。

（二）税收筹划贯穿于物业管理企业财务管理中

税收筹划作为财务管理工作的重要组成内容，不仅仅是指一个名词或者行为。总体来说，财务管理工作包含了税收筹划，然而在制定相关规划中除了需要考虑到企业税收成本以外，还需要计划执行中引发的一系列反应，例如需对增加费用与缩减收益展开全面性考虑。因此，为了保障物业管理企业发展，应当全面性、综合性考虑实行税收筹划的实际意义及价值，促使企业实现既定财务管理目标。此外，物业企业在实行税收筹划过程中需要贯彻落实于财务管理工作的全过程。在制定、研究部分税收筹划方案中具有可行性，可见所关注的事项也具有一定的紧密联系及经济性特征。在实际运行中，往往无法真正落实相关经济活动，因此，物业企业需要对税收筹划工作中的税负及实际效益进行全面性考虑。在实际开展税收筹划工作中，应当以多方位、多层次的视角出发看待税负，其侧重点不能仅置于部分税种，只有全面分析成本与实际收益，才能确保物业企业税收筹划工作的有效性。同时，将显性成本与隐性成本视为财务管理的重要内容，注重两者之间的区别与实际价值，例如：隐性成本将筹划成本作为主要内容，在实行税收筹划中，需重点关注特定期间内容货币的价值波动，从而防止因降低税负导致企业后续运营风险加大。

（三）纳税人身份选择

关于物业企业确定增值税率，与纳税人身份选择具有紧密的联系。从当前物业企业的实际情况而言，主要成本包含了职工薪资、物业共用位置、公用设施维修、清洁费用、绿化费用、区域管理费用等。从中可见，所产生的费用与人工都相关，相对物资的采购较少，进而带来的进项税不足，面对这种情况，一旦物业管理企业所服务小区是小规模、物业费较低，如果低于500万元，可选择小规模纳税人征收方法，相应的增值税缴纳值较低。

（四）提升税收筹划专业队伍的管理水平

应当就我国“营改增”方面的政策内容展开积极学习，充分结合企业实际情况，注重对专业员工的引进、培养工作，对比分析不同政策之间的差异，进一步提升企业财务人员税收筹划意识，根据物业管理的运营性质，从思想与具体行为层面全面性提升其专业技能及素养，不断改善其中存在的风险，就相关政策展开深度研究，促进交流沟通力度，从而有助于物业企业提出有效规避各项收入风险的策略。

（五）在租赁费用与税收筹划工具使用研发方面展开探索

一方面，就物业管理企业的各项收入来源及具体费用需根据其内容进行分类，其中虽然有多数项目被纳入企业账户，但这类项目属于代收和支出范围，因此需要进行精细化、明确的划分，完全从企业增值税费用中脱离出，从而不仅对明确纳入增值税范围的项目进行更为具体的划分，而且有利于促进物业企业继“营改增”后实现税收筹划的动态化管理；另一方面，企业需要就税收筹划实行中全新的工具及方法进行探索，利用现代信息化技术、专业软件，从而优化提升税收筹划工作效率及质量，规避误差发生，甚至可以选择外包合作手段，选择与专业的税务事务所合作，从而有助于降低相应成本，提升税收筹划水平，缓解企业税负压力。

四、结语

综上所述，随着现代社会经济的迅速发展，我国现有市场经济体系也更为完善，面对严峻化的市场环境下，物业企业想要获得一定的市场份额，需提升自身核心竞争力。同时，物业企业在保障自身效益、实现战略化目标过程中将税收筹划视为有力保障，以科学合理的财务管理手段帮助企业实现既定预期目标，而国家在进行宏观调控时，税收筹划的应用，不仅能够推动物业企业的发展，而且能够促使物业企业实现效益最大化。

参考文献：

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[3]吕建梅.大数据时代下民营企业税收筹划路径探究[J].金融经济，2019（18）：202-203.

作者:刘钊 单位:金碧物业有限公司哈尔滨分公司