行政管理物业管理研究

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编者按：本论文主要从社会改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的建立；模式属单纯行政型管理模式；模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长；模式遵循产权与管理经营权相分离的原则；无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作；在界定行政管理和物业管理职责上等进行讲述，具体资料请见：

随着我国社会改革开放的不断深化和社会主义市场经济体制的建立，社会呼唤着一种新型的专业化、社会化、与当今社会政治和经济形态相适应的小区管理模式。这种社会需要的契机，使物业管理与行政管理相结合，即专业化管理与属地管理相合的小区管理模式应运而生。同时，由于各地情况的差异，多种管理模式并存的小区管理格局形成了。物业管理以其与社会主义市场经济体制相吻合、专业化、社会化、注重通过服务而达到管理目的之特性，而展现出广阔的发展前景和强大的生命力。

在我国现行的住宅小区管理模式中，据悉，主要以区、街办事处为主成立住宅小区管理委员会对小区实行管理的有:常州、无锡、苏州等城市;主要以房地产管理部门为主，由下属房管所或住宅小区管理服务组织(房产经营公司、房产托管公司)实施管理的有:北京、天津、上海等城市;主要以房地产综合开发企业为主成立的住宅小区管理服务公司或物业公司，以物业管理方式从事小区管理的有:广州、深圳、厦门等城市。另外，尚有单位自管等形式。

第一种模式属单纯行政型管理模式，其优点在于实施管理时具有权威性和较强的约束力，政府基层组织的稳定性也有利于住宅小区管理的长期性和稳定性。但其缺陷是容易形成管委会大包大揽，忽视专业管理部门作用，形成政府干企业的事，政企不分，置政府政权组织于大量琐碎的事务中，加重行政负担和经济负担;服务功能甚差，缺乏经济活力，不能适应市场经济要求。

第二种模式虽然发挥了房地产管理部门管房之所长，但局限性较大。这种模式常因缺乏总体协调而使小区总体管理上各专业部门各自为政，不易形成合力，出现房屋管理好而环境管理差、互相扯皮的现象。

第三种模式遵循产权与管理经营权相分离的原则，建立政企分开的管理机构，发挥房地产开发企业的经营所长，将管理与经营活动结合起来，实行有偿服务，集小区内各项管理于一体，强化服务功能，经济上具有活力，可以通过一些服务项目和小区基础设施取得收入以弥补管理经费不足，使小区能够形成自我完善、自我发展的良性循环，从根本上改变小区一年新、二年旧、三年乱的状况。在经济发展较快的地区，规划、建设较好，住户经济能力较强的小区中尤应推广这种模式。成都市棕北物业管理公司在对成都市棕北住宅小区一年多来的物业管理实践，初步证明了内地住宅小区实行这种管理模式的可行性。

但是，无论那一种管理模式都离不开当地政府的支持与合作。小区在政府管辖范围内，离开当地政府是不行的。实行第三种管理模式的小区巫应做好专业管理与属地管理之结合(即物业管理与行政管理)，在这个前提下，充分发挥专业部门的作用，做到“条块结合、以块为主，统一管理、各负其责”。行政管理是物业管理的后盾，物业管理是行政管理的有力助手和小区建设、管理、发展的经济基础。二者犹如运载小区管理向前推进之两轮，不可偏废.政府及所属各部门具有相关的行政职能和执法权，具有权威性和号召力，对保证贯彻执行各级、各项小区有关管理规定、规章制度具有不可替代的作用;而物业管理因其承担了小区日常大量的策琐的管理、服务工作，如环境卫生、园林绿化、治安保卫、公共设施管理等，可以帮助政府从事务和经济负担中解脱出来，集中精力做好应做的工作。特别是那些政府基层组织尚未建立或完善的新建小区，由于开发企业新建的物业管理单位先行介人了物业管理，可以为小区未来的各项管理、服务莫定基础，防止小区初期管理出现“真空”。这些工作包括对小区房屋质量的监督，小区设施的进一步完善，环境的保护，在住户入住之前和入住之初制定小区管理办法，设计住户居住契约，协助完成小区内水、电、气的开通，维持小区各项秩序等.

在界定行政管理和物业管理职责上，笔者认为，行政管理主要应着力于小区政权建设和精神文明建设，以及上级政府布置的各项阶段性任务和中心任务，如户籍普理.、小区治安管理、思想教育、计划生育、征兵、民政等;从宏观上指导、监督小区物业管理工作，协调小区内各产权单位关系，一般不具体介入小区物业管理事务，否则将可能步入单纯行政管理的旧辙;在物业管理单位依法进行管理受阻时给予支持、帮助。由于打破了旧的管理格局，势必造成贵、权、利的重新组合，两者之间应给予更多的理解、体谅，必要时有关部门亦可适度放权于物业管理单位以利于工作的开展。物业管理是小区管理的重要内容，事实上，小区物业管理工作做好了也是对政府和各有关部门工作的支持，进而对提高整个城市管理水平起到推进作用。物业管理单位作为行政辖区内的一员，理应接受地方政府的行政领导，履行自身应尽的职责和义务，接受地方政府的指导、监督、质询，遵章守纪、依法实施管理，在力所能及的情况下从多方面为小区建设作出贡献。物业管理单位应着力于专业管理工作，把重点放在提高管理、服务质量上，不断开辟渠道，寓管理于服务，兼顾社会效益和经济效益，本着取之于小区用之于小区的原则，为小区管理实现良性循环做好工作。

沿海地区小区管理实践证明，凡是两者关系处理较好，互相配合、互相支持的小区，物业管理和行政管理相得益彰，小区管理整体水平大大提高，为创造文明、舒适、整洁的居住环境提供了体制上的保证。