房地产投资项目管理
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下面我给大家介绍一下房地产投资项目分析方法。我是建设部标准定额研究所李明哲，我们单位是负责国家工程标准整个的制定编制单位，房地产投资项目分析方法是建设部和我们单位编了一本房地产投资项目分析方法，还编了一本房地产开发项目经济评价方法与案例，针对房地产开发项目在经济层面怎么做，下面我就简单介绍一下。
一、房地产投资项目或者是开发项目可行性研究适用的领域
1、房地产开发项目可以用于房地产政策的应用。
比如说我们是搞房地产拆迁是按人口补偿还是面积补偿，这是一个房地产的政策，可以进行可行性研究；比如说我们发展住宅性产业是按实物分房还是货币分房也是我们需要研究的政策问题。商品房房屋建设到底是发展商品房还是经济适用房还是最近提出的年租房，这都是我们要研究的政策。当然去年出台的物业管理也是这方面的问题。
2、可行性研究还可以用于房地产的规划。
大家都已经知道我们国家现在有一个环境影响评价法，是去年提出的，同样在我们房地产开发项目里面，我们参看其他国家一些比较好的案例，我给大家简单介绍一下。
这是法国Ladefense，这个地方在法国西部，位于凯旋门西延长线，这个门是大拱门，是1989年建成的，为纪念法国埃菲尔铁塔100周年而建的，这个建筑是非常宏伟的，这是他那个台阶下面很大的步行街，这是89年施工的图片，这样一个大的房地产是从50年代就开始规划，当时成立了管理委员会，管理委员会的目的就是对这个开发区进行规划，规划以后怎么利用土地开发，利用房地产开发或者是整个商业区的开发，来使得这个地区整体上可持续发展。为此，1958年成立的一个委员会。这是58年当时投入规划的一个模型。这是六十年代的。这是七十年代。这是八十年代，一直到89年这个大拱门建成整个的情况。
现在我们再来看这个现状，等于说是40年来它的规划基本上是保持一致的，大家从图形上都能够看到基本上没有什么太大的变化，最大的变化就是在把头地方标志性的建筑物建成什么样，这个一直没有落定尘埃，直到1989年建成了建筑风格是非常独特的这个造型。这个规划还有一个非常的地方，大家看这个图比较清楚一点，就是他利用这个空间，整个这条线是一个步行街，所有的交通全在地下，大家看我光标这个地方，光标这个地方实际上是地铁，从凯旋门那边开过来的地铁，一直到这个布局。这里面有地铁、公共汽车和铁路，全部都在这，地面上看不见任何的汽车和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，
给大家举这个例子的意思就是我们进行房地产规划的时候，是完全可以做这么好的，这是西方国家法国人做的，我们现在的金融街将来能不能做到这种情况也不大清楚。这都是非常宏伟的一面，大家看一下这个建筑物，它好象一个的东西，这是法国建的工业博览馆，这是有三个支点，现在还是全世界独一无二的，可见法国人在规划思想是比较好的，规划也是我们可行性评估一部分。
3、还可以进行房地产投资活动，这是我们现在主要的研究内容。
项目定义投资活动就是搞项目活动，指在具体的地点和确定的时间内进行的一系列有目的、有计划、有始有终、有资金投入、有产出的活动，是一个持续的经营。在项目评价的领域里面，我们用到三个词汇，一个是Appraisal，事前的评估，第二是Evaluation，事后评估；第三是Assessment，就是第三方我作为中介机构对你进行评估，可能大家今后在接触有关的文献或者是报告里面，大家应该注意这个词，但是美国人不是很严格区分Evaluation和Appraisal，对Assessment没有争议。
对于一般的项目分类从管理的角度有新建、改扩建和合资，这里面都是把项目分为新建、改扩建和合资。但是这些年随着经济的发展，从利用资源的角度可以把项目分成新建与合资以及改扩建，因为改扩建利用原有的一些资产，新建和合资都是完全是平地起价。从经营的角度来看我们有一些项目是经营性，有一些项目是非经营性，比如说城市道路，如果不收过路费的话，那就是非经营性项目，但是如果说收钱了，过路费像原来北京五环就是经营项目，现在又变成非经营性项目。还有从产品性质的角度，我们有竞争性项目、公共项目和准公共项目，这就是从产品的性质来看。
公共项目比如说北京市政府搞的环境污染治理的一些项目，大家都受益，谁也不花钱；准公共项目就像污水处理；电视机、冰箱或者是等等都是竞争项目，按照产品性质来定的。从融资主体的角度有项目融资与企业融资；从权益资金的角度有私人投资、政府投资、混合投资；现在有PDP模式，所谓PDP就是公共与私人投资合伙制；评估方式是统一的，就是利用增量的方式来评估的。
下面切入正题，我们投资任何一个项目都有投资的目的，公共建筑比如说国家奥体中心，公共投资为主，同时吸纳私人投资，还有国家大剧院都是国家公共建筑，这些项目并不是真正为了盈利，当然也不希望靠国家养着，但是主要目的就是国威，这是一个方面。
住宅来说，经济适用房这里面就是私人投资加上政策优惠，对于这样一些项目，它的目的是获取利润，对于政府来说它是政府政绩的体现；商品房这是私人投资，这样的项目肯定是盈利性的项目；涉外商品房肯定是以盈利为目标，绝对不是为了公益性搞涉外商品房；写字楼私人投资，以盈利为目的；商厦也是私人投资，以盈利为目的，像现在搞的家乐福，那么大的广场，据说这个项目是国内开发商没有资格或者是没有得到这样的实惠，但是这给了国外一些商业企业，它纯粹是以盈利为目的。
二、投资项目可行性研究的内容
首先研究市场，这个市场有两个市场，一个是宏观市场，一个是微观市场。
宏观市场指什么？就是整个国家宏观经济，还有房地产整个宏观的情况，像去年房地产争论比较多，大家都是业内的人，我就不再介绍了。到我们具体的项目，那就要评估土地供给的市场，要评估一下材料的市场，要评估一下商品房销售市场，要评估一下资本的市场。
我觉得这四个市场，就具体项目来说这四个市场恐怕都要考虑，因为你有钱买不到便宜的材料，你的利润也实现不了，这是利润的问题。当然还要注意投资时机的参与，大家在座都很清楚。
还有技术评价，技术评价可能一般就是通过设计院来做，或者是一些评估公司他们再聘请专业人士对我房地产项目进行评估，主要是技术方面。
环境影响评价是非常重要的东西，我们房地产项目也存在这样的东西，时间关系不能展开。如果大家注意到我们的天安门，你们访问天安门的网站，可以在网站上可以看到天安门的图片，比如天安门晚霞，天安门晚霞非常漂亮，但是四十年前还有另外一张图片，这张图片是朝霞的天安门，现在朝霞的天安门永远看不到了，就是因为新北京饭店超高，使得它再照这张相没有意义了。所以我们也要注意环境影响的意义。
经济评价这是我们主要要讲的内容。还有社会评价，房地产项目社会评价，应该说现在已经提到议事日程上来，以前我们没有很重视。最近从去年开始，建设部注意到这个问题，世界银行也在注意到这个问题，就是说在搞房地产项目的时候，应该积极搞社会评价，为什么？因为社会评价涉及一个非常重要的问题，就是非自愿的移民，我们的房地产开发项目或者是市政项目往往要进行大面积的拆迁，使得这方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社会评价也列入到议事日程上。
风险分析大家都很重视，但是风险分析不是很容易做得很好。再就是组织机构评价，对小的一般项目没有什么组织机构评价，但是对于超大的项目就有组织机构评价的问题，比如说国家大剧院项目的业主，就需要组织机构评价；还有现在的奥体，2008年奥运会奥运场馆的工程，这就必须对谁管理奥运会场馆的工程对机构进行评价。还有就是法律框架适应性，就是你这个项目适不适合在我们国家法律允许的范围内，有一些工业项目就存在这个问题，如果你生产的产品污染比较严重，那么可能法律不允许，这就是说你要进行这些方面的评估。最后一个就是监督的指标体系，就是你这个项目从开始上的时候，就应该搞一套可以监督的指标体系，将来你的项目完了以后，你可以用你的这套监督指标体系来检验你的项目是否成功，所以这是非常重要的事情。
一般的投资项目都要有这些评价的内容，对于我们房地产项目来说，有一些是比较重要的，但是有一些也是可以考虑简化，像一般的房地产商组织机构评价不一定做，环境影响评价也不一定要做。但是监督的指标体系希望每一个单位都这么做。
那么我们可行性研究的阶段是这个样子，这张图是从联合国公华组织工业组织可行性研究摘录下来，原版书有这个图片，翻译书没有这个图片。红的是表示我们在项目推动阶段所做的工作，这里面大家可以看到高的这个地方是可行性研究和项目评估报告，这部分花的内容时间和精力是最多的，绿色是花钱花得比较多的地方，但是这个阶段花钱也不少，项目识别，可行性研究，评估报告，谈判和签约，工程设计，后面就是建筑、施工等等，就是整个项目周期都看到了。我们再看看国外对项目周期一般是给一个轮回的东西，从Programming开始，从机会到项目的识别，再到项目的评估，还有融资，实施以及项目评估等等方面，大家可以看到评价和评估就不是一回事了，评价就是事后评估总结经验，为下一次项目提供经验和教训。
在项目周期内我们有哪些活动，首先要定可行性研究；第二就是要做项目评价；第三就是进行项目管理，可能项目管理在座都非常熟悉，也是现在非常热门的一个学科；第四就是项目运营。这是我们在项目周期内四个最主要的工作，也是我们在座的可能比较关心的。
这是一个非常重要的观点，希望大家在今后工作中实践中注意到，就是不同的利益群体，它和项目是什么关系？比如说中间是一个建筑物，某一个项目，和项目有关系的都是什么人？有政府、投资人，房地产项目肯定有政府参加，给你批地、规划等等，开工许可证，投资人是拿钱的；还有施工企业，还有一些咨询机构，银行，可能现在往往大家没有注意到的就是受影响的群体。这受影响的群体现在是不可忽视，特别是我们最近党中央提出了以人为本这么一个指导思想，就是说你搞任何一个项目，可能有一些是受益的人，包括政府、投资人、咨询机构、施工企业、银行，但是对于有一些人就是受到比较大的伤害，比如说我刚才说的非自愿的移民，当然我们现在政府已经考虑很多，给了很多的补偿，但是很多人没有了房子就没有了生活来源，这些受影响的群体应该特别引起大家注意。
三、对经济评价怎么进行分析
首先就是要把这个项目的目标和目的弄清楚，目标和目的放在一起好象有一点没有什么区别，实际上是有比较大的区别，目标是比较宏观一点，高层次一点的东西，因为在其他的场合，因为时间比较长我会讲一个逻辑框架的问题，但是现在比如说我们搞房子是为了提高人均住房平均水平，这就是从政府的角度想的，但是具体的目的可能是使某些人从原来7平方米的人均用地搬到比较远的地方，能够有15至20平方米的用地，这是不一样的。这里面有一个很严重的问题，就是目标市场的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解决谁投资的问题，谁使用的问题，谁经营的问题和谁买单的问题，关键是谁买单的问题，谁经营也是很关键的问题，这些都是我们进行可行性研究要充分注意的一些事情。还有谁受益、谁受损，广泛来讲房地产开发项目受益者是绝大部分，政府是受益人、投资人也是受益人，银行贷款也拿利润，施工企业也拿利润，但是也可能银行是受损，贷款回不来钱，还有拆迁对群众也是受损的。
另外要分析需要什么形式与规模的房地产，由于你们细分市场，房地产市场行话叫做细分市场。什么样的产出结果，就是说什么样的建筑是高层楼房，是低层楼房，多少面积等等这些都要有；还有需要什么样的投入和活动，就是你需要多少资金，多少施工队伍等等方方面面的东西都要有。
同样你还要有一些假设的条件，就是说我想搞这个房地产项目，我必须具备哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必须有一个假设，假设我们房地产市场是健康、平稳发展的，这是一个假设。但是也可能中央在通货膨胀非常紧的时候，紧缩银根，刚才我所说的假设就不成立了，所以你任何一个项目，在搞你的可行性研究的时候，对你周围的环境要做一个基本的假设，你是在这些假设条件进行分析，如果这些假设条件不行，那么怎么办？还有一些什么补救办法。
房地产产品的特点大家都比较熟悉。首先是不动性；单件性，一件一件生产；保值性，总是价值越来越高，除非人工拆掉；还有高价值性；产品生产的长期性；房地产开发项目它本身是开发过程的生产与投资双重，就是开发的时候和投资两个同时在进行。
还有一条就是投入和产出是同步，就是说我在投入的时候，就可以有产出，什么叫做有产出？就是我们可以卖，这是任何一种产品没有的优惠政策，你不管是彩电也好，冰箱也好，汽车也好，你在制造的过程中就可以把它卖出去，这没有，只有房地产有这个特点，这是我们非常重要的特点。
还有第三个特点就是开发企业资产的流动性，这是一个非常重要的一点，大家知道我们房地产开发企业可能自己搞一些东西有自用的，这叫做固定资产，但是你这个东西拿出去出租和出售，它就是属于流动资产，它不是固定资产的范围。当然它还有一些无形的资产这都是有可能的。
所以我们开发产品的投资有三个方面组成，一个是开发产品的成本，这是出租出售的资产；第二部分就是固定资产投资，就是开发企业自己用的这一部分资产；还有无形资产和其他资产。
这是我要非常强调的一个概念，就是说我们扩大企业的东西资产是流动性，因为有一些大学写的房地产的教科书里面还在不停地申述房地产产业的折旧概念，希望大家注意这个问题，折旧只有固定资产才有，开发产品没有，这是分界线评价的方法里面规定的，这也是房地产会计制度规定的。
我们房地产开发产品另外一些特点就是投资和生产，这同时又形成了固定资产和开发成本。在开发成本中有关的税费也是我们开发成本之一，大家要注意这个问题，这是我们方法里面都说清楚的。房地产里面有一个开发产品的经营成本，这个经营成本和开发成本是有区别的，开发成本是实际花的钱，每年花多少钱，但是开发的经营成本不一样，它是房地产产品销售出租的时候，将开发的成本按照国家和有关会计制度要求结转的成本。
开发成本就是花多少钱就是多少，但是经营成本不是这样，经营成本就是你收多少钱才能算多少成本，这是有比较大的区别。具体的做法是按照当期销售收入和租金收入占全部销售收入和租金收入的比例，计算本期应结转的开发产品。
我们房地产开发项目评价的类型现在基本上按经营型类型区分，有出售、出租和混合型；按用途分类有居住、商业、办公等若干；评价有两类评价，一类是财务评价，一类是综合评价。综合评价有点相当于一般项目投资项目，大家可能熟知国民经济评价，我们称为经济分析，但是它主要是为一些开发区设立的，就是为国家开发区设立的。
四、房地产开发项目经济评价要解决一些什么问题
首先要解决它的经济合理性，就是这个项目合不合理开发，有没有用处；第二要解决这个项目本身财务生存能力，财务生存能力是非常重要的事情，就是说假定你有这个项目，这个项目已经建成了，但是你有一些营运成本，营运收入，但是营运收入不足以产生足够的利润，但是能够维持你这个项目继续生存下去，这是一个最基本的生存能力，应该看看我们需要有多少营业收入才能弥补我的营运费用；清偿能力，就是说能不能还款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能还别人的款，剩下的钱才是你的盈利，任何开发商做项目都是银行还款还上多少，然后借款还付本息之上，经营成本才能算出来起码的价钱是多少，在这个价值之上再定高一点就是挣的钱，是这么一个逻辑。
我们还要解决一个问题就是财务的不确定性及风险，一般房地产项目，就是所谓的经济分析或者是国民经济评价风险我们一般不去做，一般只做财务的不确定性及风险。我们要分析的对象是什么？是现金流量，我们分析的对象是现金流量；解决问题的理论方法是什么？是利用资金的时间价值理论。具体做就是做折现的现金流量分析，我们的方法里面都有规定。
如何解决问题？首先要解决发生了什么费用，支出的多少，解决这个问题，刚才是要解决什么问题，现在是我们来回答如何解决问题。得到了一些什么收入，就是收入多少，交纳了什么税金，这些税金又支出了多少；建设资金从哪来；借贷的资金从哪来，一个是权益资金从哪来，另外一个是借贷资金从哪来；另外就是借贷资金如何偿还，能获得多少盈利，同时要有别风险因素。以上所有的现金流入和流出都有发生时间的问题，首先我前面说的四项是解决识别我的现金流入和流出的问题，识别法，最突出就是有哪些东西，而且有多少量发生在什么时间，是需要解决这些问题。
现在我们就要解决现金流出。都有哪些现金流出？就是有土地成本，土地改进成本，土地改进成本是什么东西？土地成本主要是因为你土地来源不一样，你成本就不一样，有的是原来政府批的，或者是受让的，从别的人那里买来的，还有就是投标的，还有合作的，所以每一个项目的土地成本不一样；土地改进的成本就是几通一平等等土地改进的成本。还有土地上的改进成本，还有市场开发成本，开发资金成本，运营费用，还有所得税和土地增值税，有消息说土地增值税将来会变成物业税。就是说我们的现金流出大概是这些东西。
开发建设投资所含各项费用有土地费用、前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，开发间接费用，财务费用，管理费用，销售费用，开发期间税费以及不可预见费等等，这些费用文件里面都有规定。
还有一个是我要花多少钱，另外要解决钱从哪来，就是资金来源和结构的问题。首先就是资本金，国家规定任何一个项目资本金，这个资本金就是必须和开发商、有关批准单位说清楚的事情，当然资本金现在没有办法规定，弄清楚你的资本金真正从你自己家里的钱掏出来的，还是问银行借的，但是你可以从甲银行借的钱作为我自己的资本金，然后再到另外一个乙地方去进行投资，但是资本金是必须有的。
另外预售收入，还有借贷、债券，这是资金的来源；还有一个资金的来源，实际上是施工企业的贷款，就是施工企业垫资，但是从我们国家的规定来说，这是不合法的行为，实际过程中是有这一点，但是方法没有规定这一点，就没有用；资金的使用计划要弄清楚。
开发项目收入有售房款，租金、熟地出让价款、配套设施出售收入这么四项，自营收入就是你自己经营的部分，比如说盖个商场自己经营这是自营收入，这里面也要列清楚租售计划，售房类型、时间、价格、数量等等，售楼的经营方式等等。
刚才说到现金流量表，这就是一个现金流量表，但是现在折现财务现金流量表不涉及融资那部分的现金流量，只是经营和投资的现金流量。折现的指标，就是这张表反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出，按期编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。
分类有全部投资、资本金、投资者各方现金流量表。我们对净现金流量就是现金流入减去现金流出用这个做折现分析；财务盈利能力分析主要指标是财务内部收益率，大家都很熟悉；判别标准就是财务内部收益率要大于财务的资金机会成本，要大于等于加权平均的机会成本，还要大于等于IC，IC就是投资者可接受的最低的收益率，这是理论公式，这个公式应该是没有大问题。
就是说我获得的那个收益率一定要大于我设定我自己理想的，当然这里面我理想的东西可能会低于资金的成本，我为了挤占市场。比如说原来假定海尔要进入计算机市场，进入计算机市场可能定的目标就比较低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比较高，这样海尔的IC就会低于IBM的IC，而且海尔的IC可能低于海尔本身的加权平均资金成本。
财务净现值是按照投资者最低可接受的收益率算出来的，这就是折现以后的内容，大家看一下就可以了。还有损益表，这个损益表是进行非折现的盈利能力收入，前面是进行现金流入折现的盈利能力，这是非折现的盈利能力，这是利润和利润分配就能够做出来，这没有什么区别简单就可以过去。
还有一个还款能力的分析，它清偿能力有三种，一种是最大偿还能力，最大偿还能力就是你有什么钱就还什么钱，按最大偿还能力计算；现在执行就是等额还本，或者是等额还款这么两种方法。利息计算方式也有规定，还款资金来源有自有资产折旧与销售，还有可用于还款的利润；可用于还款的预售房款，这也是其他的产品和项目所不具备的，就是预售房款可以还款，还有一些其它资金。
我们的指标有三个，一个是借款偿还期，这对应最大还款能力；还有利息备付率和偿债覆盖率，这两个指标都是银行考察的指标。财务计划现金流量表主要是搞资金平衡，保证项目有支付的能力。资产负债表主要是考察项目，资产负债表跟一般的项目是一样的。
我给大家演示一下，这是房地产开发项目经济评价逻辑关系图，绿色的是我们要分析的一些报表，蓝色的是我们基本的一些数据，红色的是一些过程东西，这些过程都是数据之间怎么来往，都比较详细。还有不确定性分析，不确定性分析就是指时间、地点、程度、可能性等都不确定；还有敏感性分析，敏感性分析计算不确定性因素的变化对项目经济效益产生影响程度，并找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素；还有转换值，可能有的同志还不大熟悉这个，现在也作为我们一个比较大的值，有的同志一般统称临界值，是指项目由可行变为不可行时不确定因素变化的量或者是变化率；这里面提醒大家一下，只有自营部分才做盈亏平衡分析，开发部分不做，为什么？盈亏平衡分析是分析不变成本和可变成本的关系，我们很多书上还在做这个，是不正确的。
风险分析大家可能都比较清楚，但是对于风险我们要解决什么问题？就是说风险和不确定性是两个不同的东西，不确定性只知道它是不确定性，但是风险应该能够区分它能够发生的概率和发生的内容。风险分析的内容首先是风险识别因素与程度，风险分担，事前减少损失与规避风险；最后有风险管理，就是事后有一些应对的措施。
我们在经济评价当中要注意一些什么问题？就要注意我们开发产品投资含息与不含息的开发产品投资，目前我们利率比较低，一旦利率提上来相当高；要注意资金筹措安排；要注意建安成本、开发成本与经营成本的区别与联系；要注意可用于还款的资金来源；资产负债表的平衡；注意有关政策与会计制度的变化。国家政策的变化对于我们房地产行业非常重要。
另外还要注意哪些项目比较适合做，如果你要把项目分析得比较细，半年或者是季度，就应当用我们这个办法做；第二要有滚动开发，分阶段开发的要用这个方法做；另外还有就是如果你是项目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的东西，这样的项目就一定要用还款投资，因为我们房地产开发项目一般说来和其他项目开发周期比较短，运营周期也相对短，一般我们房地产投资大，开发周期长，实际上跟任何一个水电站比起来都是很小，所以相对比较起来时间跨度不到5、6年，分期开发也就是6、7年，这个希望大家注意。
评估在国外的应用。这是我去年访问美国的时候，访问美国评估协会，这实际上就是不动产房屋评估协会，他们写了一本书叫做不动产的评估，书有一英寸半厚，这里面第24章这一章的标题是折现现金流量分析。就是在美国这个协会等于是美国评估师协会，就是房地产评估师协会，它是为房地产评估师协会制定标准，或者是制定规则这么一个单位，这个书里面规定用这个方法来做，大家如果有兴趣可以参考这本书，可能咱们房地产估价师协会已经翻译出来，大家有兴趣可以联系一下。
