项目管理的环节与措施

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一、优选设计单位

选择一个高效、优秀的设计团队是设计管理工作取得成功的前提。在不同的开发阶段，依据不同的专业，设计工作通常会有规划方案设计、建筑方案设计、建筑施工图设计、景观方案设计、景观施工图设计、小区管网综合设计、建筑智能化设计及室内装修设计等等，涉及到的设计单位必定会很多。房地产项目的最终设计成果是由设计单位完成的。如何选择一个优秀的设计团队，就成为做好设计管理工作的前提。房地产项目在选择设计单位时，应兼顾以下三方面的原则：

(一)领域领先原则：设计要坚持以人为本。不同的设计单位擅长的业务范围各有不同，我们要根据房地产项目不同的设计阶段和具体要求来选择合适的设计单位。如在苏JJ、1地区，房地产项目的规划建筑方案设计我们一般会选择苏坩1本土实力较强的建筑设计院等，而住宅小区的景观绿化设计则会选择园林景观专业设计院。我们在选择设计单位时就要根据不同的要求选择最优的设计单位。

(二)技术优先原则：我们选择设计单位的标准是设计单位具有技术过硬、服务及时、沟通顺畅等全面能力和综合素质。这只是一种理想状况，在实际操作中，通常会遇到这样的困境，技术好的设计单位服务、配合差，而服务、配合好的设计单位技术又不过硬。我们在选择设计单位时，必须重视技术的重要性，坚持技术优先的原则。因为服务、配合问题可以通过双方的沟通协调来改善和促进的，而技术问题不是在短时间内能改进的，而由于技术的偏差，对项目造成的损失会很大甚至影响项目目标的实现。

(三)成本节省原则：在房地产项目中，设计费的成本控制会根据项目的定位及建设的标准来确定设计费总额。在选择设计单位团队时，应围绕这个总额进行控制。在同等条件下，应该选择价格相对低的设计单位。另外，尽量选择以往合作过而且服务配合比较好的设计单位，这样双方的沟通成本会降低，服务和配合就会更好，对项目的顺利实施就会起到积极的推进作用，从而更有利于实现项目的预定目标。节省成本只是选择设计单位兼顾考虑的一个因素，但不是重要因素。因为设计费在整个项目造价的比例是很微小的，而设计质量对项目的影响和作用却是巨大的。

二、加强技术管理

设计管理工作中，必须重视技术管理，必须坚持“流程化、规范化、标准化”的管理。设计管理工作要靠相关专业技术来支撑，所以必须加强技术管理，才能顺利完成好设计管理工作。设计管理工作中的技术管理一般有设计招标管理、设计过程控制管理、设计变更管理、施工图管理等。

(一)设计招标管理：设计招标的目标是确保选择合适的设计单位，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。我们在具体做这项工作的过程中，必须重视设计控制计划的编制，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付等。在这个阶段，设计任务书是做好设计管理工作的关键。设计任务书一般分为方案设计任务书、初步设计任务书、施工图设计任务书。

(二)设计过程控制管理：设计过程的跟踪控制、设计评审、设计输出文件的审查与验收是设计过程控制管理的重要环节。设计管理者对每一个设计项目，在设计开始前，要求设计单位提供项目的设计计划和设计输出文件，审查确认后并填写设计跟踪检查记录单，然后在每一个事件的时间节点进行跟踪与监督，发现问题及时纠偏。每个阶段的设计成果完成后，设计管理者都应组织企业内部各个专业工程师共同会商与评审，对于重大项目还应组织专家精心论证与评审，以确保项目设计的技术可行性与经济合理性。同样对设计输出文件要进行严格审查与验收。

(三)设计变更管理：施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更。设计变更管理必须制定一套程序，由变更人提出(设计变更申报表)，设计管理者审核后，由设计单位修改并出具设计变更通知单，设计管理者将修改结果送交相关部门。

(四)施工图管理：施工图是工程实施的蓝本和依据。设计文件的收发和归档工作是加强设计工作及项目施工有序进行，确保工程质量和施工进度的重要保证。房地产企业应设专职资料管理员负责施工图管理。在施工图管理阶段设计文件的归档重要性尤其突出，归档内容应专f-j~+fj定要求并形成一套制度。

三、注重沟通管理

对于一个房地产项目而言，设计管理者首先要有一个整体清晰的概念，要清楚项目的实施计划，并把设计工作有机融人并及时跟进。而沟通协调是设计管理工作的—项主要工作。设计管理工作中主要的沟通有内部横向与竖向的沟通，与设计单位的外部沟通，与行政审批部门的沟通等。如在方案设计阶段，沟通管理就是很重要的一个方面，准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存储体系和信息查询体系，以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。

四、实行冲突管理

一个房地产项目通常会有很多的设计单位，我们如何对这么多的设计单位进行管理，除了通过合同管理手段外，更多的工作是在很多设计单位之间的沟通、协调工作，并利用他们自身的技术优势形成“冲突”，来解决问题。一般来说，一家设计单位只对自己委托范围内的任务比较关心，比如建筑方案设计单位对结构的可实施性和成本控制可能不会特别关心，至少关心程度不会有施工图设计单位高。我们就耍在相应的时间节点来引入施工图设计单位，通常在完成第一轮方案设计成果时就确定施工图设计单位介入方案评审与论证，来与方案单位产生“冲突”，把方案设计的结构可行性及后期可能遇到的技术问题提前解决，这是我们通过借助资源来管理资源的一种方式。通过这些节点的穿插，让每一个设计单位在进行委托范围工作的同时，也参与了对其他设计单位的技术管理，对各个阶段的设计成果能够起到有效的控制。

五、重视进度管理

房地产项目投资的目标是实现更大的价值，设计进度是实现投资目标的关键。首先，设计成果的完成的时间直接影响房地产开发建设过程中的报批、施工及交付等一系列环节，因此要对设计工作的时间要求进行总体计划安排并实施进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。总体设计计划绝不是各专业设计计划的简单叠加，而要形成相应的时间穿插，有些工作要同步跟进，这样做不仅仅是为了满足缩减时间的需要，更重要的是，要让各专业设计形成有机的结合。而且编制的进度计划应尽量详尽，而且具有可操作性，并且应对各个阶段设计成果耍有具体的时间要求。“创新、标准化、流程化”是房地产项目设计的三驾马车。创新是要靠设计产品的差异化和与众不同来形成领先，通过标准化管理来提升设计产品的质量和速度，用制度进行流程化管理来保证效率。我们在设计管理工作中要始终坚持这个重点方向，不断创新设计、坚持标准化和流程化管理，切实把设计管理工作真正做到位，这样才能真正赢得顾客的信任度，实现企业的最大价值，领跑房地产市场。