房地产企业资金管理反思

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摘要：房地产行业一直是国民经济发展的重要组成部分，在经济全球化的浪潮和企业集团化的发展趋势下，我国的房地产行业不断通过兼并、并购等形式发展成集团企业的情况越来越多。基于房地产行业资金密集的特殊性，从土地购买、房地产产品的开发，到销售等环节都需要大量的资金。所以，房地产企业资金管理水平的高低会对其正常运转产生很大的影响。伴随着我国房地产企业规模的不断扩大，其在资金管理过程中存在的问题也逐渐暴露出来，比如：资金的回收周期长、资金来源渠道较为单一、难以实现多元化融资、对于市场的供求变化过于依赖以及对资金缺乏有效的管控等等。为解决上述问题，本文从我国房地产企业资金管理过程中存在的问题入手，对其加以分析，结合自己的思考，给出与之相对应的解决办法，以希望帮助我国房地产企业对资金实现更好的管理，从而实现企业自身的长远、健康发展。

关键词：房地产企业；资金管理；问题；优化

一、前言

房地产行业作为我国国民经济发展的重要组成部分，其发展的好坏，与广大人民群众生活质量的提升和国民经济的健康发展息息相关，对于我国的内需有很好的拉动作用。从最近几年来看，尽管我国的房地产行业发展迅速，但同时很多问题也逐渐暴露出来，比如：房地产的价格上涨过快，很多普通老百姓承受不起如此高昂的房价，在不少的一线城市，几代人共同努力买一套房子的情况不在少数。再加上全球金融危机的影响，以及国家宏观调控政策的出台，我国的房地产行业面临的形势更加严峻。现阶段，我国房地产行业面对的最大问题，就是如何确保企业自身资金的充足，如何保障企业自身的长远、健康发展，以及如何实现对企业资金的有效管理。所以，房地产企业对资金实现有效管理，制定行之有效的资金管理方案，意义重大，其是维持企业自身日常运营的基础，也是增强房地产企业核心竞争力的关键。

二、目前房地产企业资金管理存在的问题

1.缺乏科学、合理的资金预算，与实际情况偏差较大

现阶段，我国不少房地产企业缺乏科学、合理的预算，而且预算的执行力度不够。比如：一个项目总体的预算成本是35605.7万元，可是在项目完工之后其实际的成本核算是37654.5万元，这就大大超过了之前的预算成本。尽管有的房地产企业把成本预算和绩效考核挂钩，把预算的超支控制在5%以内，在一定程度上解决了实际成本超过预算的问题。但是从总体上来看，其预算执行的效率并不高，这就体现了部分房地产企业在对预算的实际执行过程中，准确率不高的共性问题，这会严重影响到企业对项目开发作出判决和决策的正确性，不利于提高企业的资金使用效率，甚至会造成企业资金链断裂，从而严重影响到企业的日常运作。上述问题的主要原因就是我国的房地产企业缺乏科学、合理的资金预算，而且在具体的施工过程中，预算的变动性较大，对项目预算缺乏及时的更新和调整，而且预算执行的力度不够。

2.融资渠道单一

现阶段，我国的房地产企业融资渠道比较单一，缺乏多元化，其主要的融资渠道来自以下几个方面：向银行等金融机构贷款、企业的自有资本以及股权融资。股权融资对于那些中小型的房地产企业来说并不容易，因为此方法对房地产企业的要求比较高，所以一般都是一些已经上市的大型房地产企业选择的融资方式。对于中小型的房地产企业，主要是通过向银行等金融机构贷款的方式进行融资。像这样单一的融资渠道，难以满足房地产企业对于资金的大量需的，也就很难保持自身运营资金的稳定性和持续性，容易出现资金周转困难甚至资金链断裂的情况，对企业自身的长远发展极为不利。此外，基于国家的宏观政策和限购令的出台，加大了房地产企业向银行等金融机构贷款的难度，需要特别注意的是：向银行贷款这一融资方式，实际上是将自身和银行捆绑在了一起，如果房地产行业出现经济泡沫的话，银行就会受其影响，甚至会使国家的金融系统出现混乱，不利于国家金融系统的安全和稳定，也不利于国民经济的持续、健康发展。

3.缺乏合理的资金运行结构

目前，我国的房地产市场越来越细分，而且竞争也愈演愈烈，不少房地产企业在夹缝中艰难生存下来而且已经初显规模。在高额利润的诱惑下，在那些还没有完工的土地和项目上囤积了大量的资金，如果遇上房地产市场萧条，那么这些囤积的资金是难以及时收回的，其相应的利润也就无法实现，尤其是在其自有资本占据的比例较小，向银行贷款的比例较大的情况下，会给企业埋下不小的财务风险。

4.对运营资金缺乏有效的风险管理

不断变化的房地产市场，加剧了企业资金的运营风险，再加上投资决策过于简单，不少房地产企业对自身的规模盲目扩大，以达到做大做强的目的，不少的决策者和管理者只看到了项目的高利润回报，盲目投资，忽视了风险管理的重要性，加大了企业的财务风险。房地产企业在日常的运营过程中，必须要考虑到运营资金的风险问题。任何事情都有两面性，房地产企业想要在竞争日益激烈的市场环境中立于不败之地，达到预期的经营目标，不可避免地要面对一定的风险。因此，企业需要将风险控制在自身可以承受的范围之内，这是至关重要的。其运营资金的风险，除了与自身的内部环境和面临的市场环境有关之外，更与企业自身的财务管理能力有着紧密的联系。现阶段，房地产企业的项目投资时间比较长，资金的回笼也比较慢，企业保证自身资金的顺利流动就显得非常重要。

三、强化房地产企业资金管理的思考

1.对项目投资加强可行性分析

基于房地产企业项目投资的系统性和综合性，加上其涉及的面非常广，不同于其他的行业，更容易受到国家政策的影响。此外，由于其建设周期和资金的回笼周期比较长、投资的金额巨大，因此那些能够让房地产企业获得高额回报的项目，其背后往往也隐藏着较高的风险。所以，在对某一项目进行投资之前，一定要对其可行性加以充分的研究和论证，对影响投资的各种因素进行综合分析和考虑，以达到节约企业成本、降低投资风险的目的。

2.积极拓展融资渠道

现阶段，我国的房地产金融市场还不够规范和完善，只有少部分中小型的房地产企业或者大型的房地产企业可以从资本市场上进行融资，大部分的中小型房地产企业还是只能通过民间或者银行贷款的方式进行融资。根据有关统计数据显示，现阶段，我国的房地产市场中有70%的投资来自于银行，事实上，这并不利于我国金融体系的发展和完善，甚至会引发进一步的问题。所以，建议加快证券市场和房地产市场的对接，积极开拓新的融资渠道，努力开发新的融资工具，加速完善相关的政策法规，努力实现房地产企业的多元化融资。

3.积极完善运营资金的预算管理体系

由于房地产行业是一个资金密集型的行业，因此，积极完善其运营资金预算管理体系是十分重要而且必要的。提升运营资金预算管理体系的科学性、合理性和有效性，可以有效降低运营资金发生风险的概率，同时也可以降低运营成本，提高资金的使用效率。对企业资金进行科学、合理的编制，可以帮助企业快速确定资金管理的重点，也有助于企业在自身需要的合理范围内进行融资，以减少不必要的贷款，节约企业成本。所以，房地产企业的领导和管理者必须高度重视企业资金的预算编制，充分发挥其协调和控制作用，在把握具体的施工节奏和生产周期的基础上，对企业资金加以合理的安排、调度和使用，以达到对资金进行有效控制的目的。4.重视企业运营资金的风险管理由于房地产企业项目涉及的面比较广，其在开发与施工的时候有可能出现各种风险，因此，房地产企业必须通过行之有效的方法对风险加以控制和管理，尽最大的努力降低企业的损失。建议企业建立健全并完善运营资金风险预警机制，为决策者提供真实、可靠的数据支持。此外，加强对全体员工的教育和培训，以提高他们的资金管理意识。对企业的各项支出进行严格的审核，将风险控制在可承受的范围之内，在此基础上，合理调度和使用企业资金，以确保企业的正常运营。

四、结语

综上所述，房地产企业必须重视自身的资金管理工作，积极改进并创新资金管理方法，以保证企业运营资金的安全性、稳定性和持续性，在国家宏观调控和竞争日益激烈的时代背景下，增强自身的核心竞争力，以实现自身的可持续发展。

参考文献

[1]刘爱华.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济，2018，（9）：132-134.

[2]傅岚莺.房地产企业资金管理存在的问题与对策研究[J/OL].财会学习，2018，（2）：79.

[3]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济，2017，（14）：111-112.

作者:刘婷 单位:天津金鸿房地产开发有限责任公司