中小房地产企业资金管理优化

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摘要：随着房地产宏观调控不断加码和偿债期密集到来，中小房地产企业资金紧张局面日益凸显，中小房企面临着更为严峻的资金风险。本文分析中小房地产企业资金管理存在的问题，并提出优化中小房企资金管理的建议。

关键词：中小房地产企业；资金；管理

调查显示，截至2019年9月21日全国已有314家房地产开发企业宣告破产，其中大部分属于中小房地产开发企业，且绝大多数房企破产是因为资金链断裂导致无法偿还债务或者无力继续开发房地产项目。新形势下，中小房地产企业应加强资金管理，避免资金管理不当招致经营风险。

一、中小房地产企业资金管理存在的问题

近年来国家坚决落实“房住不炒”理念，各级政府部门严格执行房地产宏观调控政策，房地产市场逐渐分化，中小房地产企业资金压力加剧，中小房地产企业资金管理存在的问题逐渐凸显。

（一）自有资金不足，对外融资困难

无论是住宅还是商业项目，从前期拿地到中期开发和后期清算都需要投入大量的资金。经过前两年井喷式增长，当前房地产开发成本高企，面对高额的项目总投资，中小房地产企业普遍自有资金不足，需要通过资本市场和金融机构筹集项目开发资金。中小房地产企业自身融资评级较低、缺乏优质房地产开发项目和强有力的担保方式，在资本市场处于弱势地位。同时，房地产融资监管不断收紧，各监管机构严防信贷资金违规流入到房地产市场。此波监管态势下，融资难、融资贵成为中小房企普遍面临的棘手问题。

（二）债务集中到期，偿还压力大增

2015-2017年，受多轮降准降息、降首付、棚改货币化安置等降低购房成本的政策推动，全国各地楼市实现一轮猛涨。这一时期房地产开发企业拿地积极性普遍提升，中小房企融资力度明显加大。由于房地产单笔融资期限多为3-5年，因此2018-2021年是房地产行业偿债高峰期，中小房地产企业偿债压力上升明显。一方面，国家监管机构收紧信贷资金流入房地产市场；另一方面，当前房地产项目去化周期延长，房地产业整体销售回款率低于60%，中小房地产企业依靠销售回款及时足额偿还到期债务的风险加大。

（三）资本结构不合理，负债率高企

大型房地产企业可以通过增资扩股等股权融资方式筹集开发资金，相比之下，中小房地产企业融资模式要单一的多，往往只能通过债务融资筹集资金。部分中小房企虽然获得金融机构股权投资，往往也属于规避房地产贷款监管要求的明股实债，其实质仍属于债务融资。中小房地产企业通常高负债运行，普遍存在着资本结构不合理的问题，企业每期需动用大额资金偿还到期债务本息，又导致中小房地产企业再融资困难，最终可能加剧资金紧张局面。

（四）债务结构不合理，错配风险凸显

中小房地产企业缺乏融资优势，往往只讲求快速筹集项目开发所需资金，对债务结构关注较少。一方面，中小房地产企业债务期限错配，募集短线资金投放到拿地、开发等长期项目上，资金周期与房地产项目实体开发周期不匹配。另一方面，中小房地产企业低息负债与高息负债错配，中小房企通常向私募基金、信托和民间借贷融资等筹集高息资金。在房地产市场风向转换时，中小房地产企业为数不多的营运资金被高息负债挤占。

二、操盘能力不强，资金计划管控不到位

中小房地产企业普遍操盘能力较弱，市场定位、产品设计、成本采购、营销管控等方面运作缺乏强有力的管控，往往资金实际运用情况偏离资金计划资金使用效率低下、资金严重。在回款上，由于市场定位不恰当、产品设计不合理、营销推广低效率，所开发的房地产项目去化缓慢，销售回款进度低于预期。在用款上，缺乏采购议价能力，较多发生设计变更、现场签证等，导致目标成本超支，实际付款金额和付款进度高于预期。

三、中小房地产企业资金管理的优化

资金管理水平直接关系到中小房地产企业的经济效益与可持续发展能力，也是中小房地产企业财务工作的核心内容之一。随着房地产市场风向变化和房地产金融监管政策收紧，中小房地产企业应全面加强资金管理，着力降低资金风险、提升资金管理效益。

（一）提高资金管理意识，完善资金管理体系

中小房地产企业应充分认识资金风险的危害性，在日常工作中提高资金管理工作的重视程度，不断结合实际情况完善企业资金管理制度，细化企业资金管理流程。具备条件的中小房企应搭建资金管理平台，运用现代信息技术集中管理资金，统筹办理企业各类资金事项，避免资金分散、无序管理；并应对中小房地产企业资金业务全程跟踪和分析管控，及时识别潜在风险，做好资金风险管理。

（二）加强项目销售，促进项目回款

销售回款是中小房地产企业最重要的资金来源，企业应特别关注房地产开发项目的销售回款状况。中小房地产企业应加强营销推广、优化佣金激励制度，充分调动一线人员积极性，采取积极的销售策略促进销售并跟进销售回款情况，提高开发项目去化率和销售回款率。同时，拓宽房地产开发项目按揭合作银行渠道，维护好与按揭银行合作关系，积极争取银行按揭授信额度支持，缩短银行按揭审批、放款时效。

（三）压缩项目支出，积蓄流动资金

中小房地产企业应开源节流，在促进项目销售回款的基础上，减少非必要、非急迫的资金支出，积极储备现金等流动资金，防范资金短缺风险，以及时偿还到期债务和高息负债，顺利度过本轮房地产市场周期。例如，中小企业应避免盲目拿地、审慎进入非热点城市、压缩日常费用开支、控制人员招聘；合理控制非热点城市、非优质地块开发节奏，合理设置合同付款条款，防止在市场下行时仍投入大量资金；对外转让疲软项目或闲置土地，收回沉淀资金等。

（四）储备融资渠道、丰富融资形式

尽管融资受限，中小房地产企业仍有必要积极拓宽融资渠道，维护好与金融机构合作关系，储备融资渠道资源。中小房地产企业应深入分析各金融机构的信贷政策和风险偏好、各种融资形式的优缺点和适应性，研究适合企业自身的融资方式。在公司股权结构、商业模式等方面做好规划安排，提前收集整理项目融资资料，理清项目融资的风险、不足。一方面，探索融资收紧下金融机构有无其他授信方式、授信额度。另一方面，待到融资窗口期开启后及时向储备的金融机构发起融资申请、办理手续融资，快速获取金融机构授信资金。

（五）优化资本结构，拓宽开发模式-

中小房地产企业可考虑通过多种形式引进财务投资者，吸纳股权投资资金，稀释有息负债在房企资本总额中的比重，优化企业资本结构。同时中小房企操盘能力较弱，与大型房企相比，销售推盘能力、成本管控能力明显落后，房地产项目开发的收益率不及大型房企。当前房地产市场已向头部开发商倾斜，中小房企可考虑合作开发的商业模式引进大型房地产企业合作开发项目，由大型房企派驻管理团队进行操盘，执行大型房企先进的管理体系和流程制度，合作双方收益共享、风险共担。以将中小房企自身面临的资金风险转嫁为合作双方共同的风险，并在合作开发过程中，学型房地产企业的运作体系和管理模式，提升中小房企房地产项目开发的操盘能力。

（六）重视资金计划，加强收支规划

中小房地产企业应重视资金计划，加强资金收支的预算与执行管理。中小房企应围绕各个房地产项目的投资、工程、销售、融资、采购、报批报建等业务，组织各部门等滚动预测各个项目收支情况，编制月度、季度、年度的房企资金计划。各业务部门应严格执行资金计划，财务部门应及时跟踪资金计划执行情况，对未按照资金计划安排的款项支付应予以拒绝或报有关上级领导签批后方可支付。期末根据实际收款、用款情况，由财务部门考核各个部门资金计划执行的准确性，以不断提高企业资金事项的预见性、资金安排的合理性，防止临时出现大额付款影响公司流动性。

四、结语

房地产企业的经济效益、生存发展与资金管理密切相关，中小房地产企业应重视资金管理工作。首先中小房地产企业应正视资金管理方面存在的问题，其次应积极从完善资金管理体系、促进销售回款、压缩支出规模、拓展融资渠道、优化资本结构、加强资金计划管理等方面入手，提高房企资金流动性和资金使用效率，实现房企资金管理目标，促进房企效益提升。

参考文献

［1］姜珊.房地产企业资金管理优化研究［D］.云南财经大学,2016.

［2］李刚.房地产企业资金管理问题研究［J］.财会学习,2017（2）.

作者:古强 单位:平安不动产有限公司成都分公司