房地产企业资金管理的问题和对策探析

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摘要：房地产项目涉及巨大的资金流转，任何一家房地产企业都必须高度重视资金管理工作，切实提高资金管理综合水平，以此来科学有效防范控制财务风险，最大程度提升各项资金的利用率，推动企业建设和谐稳定地持续发展。然而，在当今互联网背景下，一些房地产企业缺乏良好的资金管理意识，未能构建专业完善的资金管理制度，从而导致企业容易出现资金压力大的问题。

关键词：房地产企业；资金管理问题；解决对策

引言

当前是一个经济全球化的时代，互联网技术日新月异，我国房地产企业建设发展需与时俱进，跟上时代前进的脚步。随着国家一系列关于房地产行业调控政策措施的颁布实施，各地区房地产企业面临更为严峻的市场发展形势，竞争也变得越来越激烈。在如此环境下，房地产企业要想获得更为长远的发展，获取到更多的经济效益，就必须利用互联网技术加强企业内部资金管理问题，结合以往企业资金管理中存在的问题，及时采取有效的措施，这样才能够保障企业建设和谐健康的发展[1]。

一、房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）资金周转效率偏低。与其他行业相比较，房地产开发项目建设需要经过较长的周期，从房地产项目的成立、选址分析、施工设计、成本预算，到项目报建、招标、勘查、施工完成、预售等环节通常要经过2-3年时间，房地产项目的开发建设过程中往往需要投入大量的资金，占用资金多，资金周转期长。与此同时，房地产项目在市场上属于一种较为特殊的商品，并不是快消品，其购买价格少则数十万，多则数百万上千万，当市场消费需求者在选择购买某地区房子时会经过慎重的考虑，这样一来就会影响到当地房地产企业对自家商品的销售进度，从而导致企业大量资金套牢在固定资产上，造成房地产企业资金周转效率偏低，资金回笼周期变长。

（二）忽视资金监管、融资管理规则、按揭贷款政策。1.不严格遵从预售资金监管。以钦州当地政府制定颁布的《钦州市商品房预售资金监管办法》为例，当地房地产企业的商品房预售资金监督管理必须遵循政府监督、银行支持、专户储存以及专款专用等基本原则[2]，一旦房地产企业有以下行为之一：（1）不按规定使用商品房预售资金的；（2）不按约定将购房款存入监管专用账户的；（3）隐瞒真实情况，提交虚假材料申请使用预售资金的。2.不关注融资管理规则。房地产行业与国家金融政策密切相关，国家近年来不断进行宏观调控，房地产企业贷款的政策越来越严，直接影响企业筹资的速度。2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三道红线”。对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍不得融资。如果不熟悉国家的融资管理规则，触及“三道红线”，就无法在融资上取得如开发贷等资金支持，造成项目运营资金不足的风险。3.对银行按揭贷款政策变动不敏感。当前房地产严重依赖于银行按揭贷款销售收款方式。银行按揭政策的变动如首付比例、对客户的要求、贷款利率等，直接影响产品的销售情况和销售资金回笼。同时，由于房地产企业向银行对业主借款人申请的个人房屋按揭贷款提供阶段性连带保证担保责任，在保证期限内，若借款人出现逾期，房地产企业面临着代借款人向银行履行还款义务的风险。这需要资金管理人员熟悉按揭政策，有较强的风险意识。

（三）资金管理制度不够完善。由于受到自身建设规模与综合实力的影响，存在一些中小型房地产企业并没有专门设置房地产资金管理部门，而只是聘请了一些市场财务人员负责管理企业资金，这样会导致企业当前制定实施的资金管理制度内容不够完善，会一定程度影响到房地产企业各项资金资源的合理分配。比如，一些房地产企业过于注重前期项目的投资开放，将过多资金利用在各地区土地开方环节上，在市场推广营销工作上资金分配不足，这样会导致资金难以在短时间回笼，造成企业资金压力过大。

二、房地产企业资金管理的优化改进措施

（一）提高资金使用率。基于社会经济发展新形势下，房地产企业必须注重提高自身的资金使用率，让资金快速流动起来。同时，在互联网时代下，各种新兴技术不断涌现，为各大企业优化管理模式提供了技术助力。因此，房地产企业资金管理人员可以结合自身发展情况合理创建、应用最佳资金管理模式，帮助企业有效提升资金利用率。首先，房地产企业资金管理人员要完善内部控制管理制度，强化预算管理工作，实现对房地产投资项目全周期资金的实时监控操作，避免各个环节出现不必要的开支，充分保障企业资金调动使用的科学准确性与高效及时性，防止企业资金周转期变得过场；其次，资金管理人员还需加强对房地产工程项目付款不同节点的控制工作，科学统筹安排资金支出，深入分析了解到不同阶段企业的财务经营情况和工程进展情况[3]，从而有针对性地改进企业内部资金流转管理计划；最后，企业还需安排专业人员负责对应收账款、预收账款的动态追踪与监控作业，要将资金回笼情况与员工工作绩效挂钩在一起，这样有利于充分调动起其工作的积极性和主动性。

（二）重视政策的学习与运用。房地产企业的资金管理容易受政策影响，因此必须加强对政策的学习与运用。高层领导要充分认识到资金风险控制管理工作的重要性，主动指导全体员工树立起良好风险控制意识。在资金监管、融资管理、按揭贷款管理工作中采取对应的控制措施，以有效降低企业风险发生的概率，保证企业资金管理工作顺利地开展。在房地产企业预售资金监督管理上，房地产企业单位资金管理人员可以根据预售资金监管的要求和商业银行签订商品房预售资金监管协议，规范商品房预售资金收、存使用行为。根据办法规定资金使用计划确定的节点，向监管机构申请使用重点监管资金、非重点监管资金。在遵从监管办法规定下，做好资金预测与可申请使用监管资金的计算，及时的办理资金解禁业务，提高资金的使用效率。在融资方面，企业应当深入学习国家的融资管理规则，调整企业的资本结构，保持财务健康。为了防范融资形式单一的风险，企业可以实行多元化的融资方式规避风险。房地产企业在相关政策法规的允许范围内，通过投资的方式在社会进行资金募集。还可以将房地产项目作为基础，通过金融结构公开发行债券等。在发行债券的过程中要密切关注债券金额偿还期要贴近房地产企业当前经营情况。如在债券发行过程中控制不力，则会由于债券还款金额相对较大而面临金融风险。房地产企业应关注各银行的按揭贷款政策，充分了解各行的按揭贷款额度、首付成数、利率、按揭保证金比例，客户资料要求，接收材料到发放贷款的审批周期等信息，选择性的与银行建立长期的战略合作关系，签订个人房屋按揭贷款合作协议，保持政策相对稳定的延续。房地产企业在采用按揭贷款方式销售房屋时，应当对客户的还款能力充分的评估，降低后续借款人无法偿还银行按揭贷款引起的代偿风险。同时，企业还可以采用分期付款等方式销售产品，降低按揭贷款方式付款的占比，减少银行按揭贷款政策变动造成对销售回款的影响。

（三）创新完善资金管理制度。房地产企业要想实现内部资金的合理分配，就必须专门设置成熟完善的资金管理部门，培养高能力、高素质的资金管理人才队伍，督促资金管理人员结合企业内部经营管理情况，创新完善资金管理制度，构建出一套符合企业发展特点的预算管理机制。资金管理人员要高度重视企业内部资金的预算管理，只有不断强化预算管理才能够为房地产企业资金合理投放使用打下扎实的工作基础。房地产企业资金管理部门工作人员在要预算管理机制指引下[4]，制定实施一定的奖惩措施，在提高企业销售资金回款的同时，要适当放慢资金支付的实际时间，这样有利于降低企业资金紧张压力，实现对房地产项目资金的最大化利用[5]。

三、结语

综上所述，在当今信息技术不断发展的背景下，现代房地产企业要想保障自身建设稳定持续的发展，在最低成本下创造出最大的社会经济效益，就必须高度重视资金管理工作。房地产企业要结合自身发展情况和需求，合理设置资金管理部门，培养或者引进高能力、高素质的资金管理人才，提高其资金风险管理意识，重视相关政策的学习与运用，优化改善内部控制管理制度，切实落实好各项资金管理措施。房地产企业管理人员还需注重提高资金周转利用效率，优化配置资金使用资源，加强对资金投入使用过程的跟踪管理，确保资金用在实处。

作者:阮文雄 单位:钦州市泰俊置业有限公司