买卖房屋合同范文精选

一、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。

二、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。

三、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

一、避免签订无效合同，对合同主体资格的要求是：

1．对共有房屋，须提交共有人签字认可的的同意出售证明书。

2．由人经办的，须提交经公证机关公证的委托书。

3．出卖已在出租房屋，须提交承租人亲自出具的弃权购买证明书。

二、法律对出售房屋者的限制:

1．出售已出租的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。

近年来，库区法院尤其是基层法院审理的涉及三峡移民建房纠纷案件，发现在城镇移民建房过程中，由房地产开发引发的移民建房纠纷具有其自身的特点，在法律适用上面临许多具体的问题和障碍，笔者就此作一浅析，以期与同行共勉。

一、库区城镇移民建房的主要现状

从近年来人民法院审理的移民建房纠纷看，库区城镇居民的移民建房主要有两部分：一部分是单位职工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他们在移民迁建中都存在着各自不同的情况。

在移民迁建中，作为各机关、企事业单位的职工移民建房这部分，移民建房多是由国家按单位原占地面积和改建情况无偿划拨土地，由单位出面与建筑公司签订建房合同，统一修建，房屋建成后职工集资以成本价取得该房的所有权。建筑公司提供技术和劳务，并获取相应的报酬。这是一种典型的集资建房方式。此处建房单位可看作是定作人，建筑公司可看作是承揽人，双方的权利义务可参照承揽合同的相关规定处理。

另一部分则是街道纯居民的移民建房。这部分街道居民没有工作单位，没有固定的职业，只是一个单纯的街道居民，不可能在单位集资建房，故他们的移民建房主要是在街道居委会指导下进行。

街道纯居民的建房存在两种模式：一是“大联建”的建房模式。即街道居委会以自己的名义与开发商签订一个总的移民迁建安置协议，然后在该协议下开发商再分别与各居民户签订一份移民安置购房合同，确定双方的权利义务。通常是由居委会将居民所有的土地交给开发商，由开发商投资开发，房屋建成后根据居民原有土地面积及房屋面积开发安置该居民，居民取得相应的房屋所有权和土地使用权，安置剩余的房屋归开发商所有。这种建房方式一般称为“大联建”。这种情况实际是土地使用权人（主要是负责管理划拨给居民的街道居委会）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以街道居委会（土地使用权人）名义进行开发，这正是我国实践中的合作建房形态之一。二是“小联建”的建房模式，即由街道居民联户自建。一般是由十几户居民联合起来，政府将居民所有的土地直接划拨给居民，由这部分居民共同出资修建房屋进行安置并对安置剩余的房屋的利益按投资比例分配；或是将该块土地交由开发商开发修建，由开发商自行投入资金和技术建房，房屋建成后，移民根据原有土地及房屋面积与开发商进行归补结算取得房屋的所有权，除安置原有移民外的其余房屋归开发商所有。这种建房方式称为“小联建”，实质上同于“大联建”的合作建房性质，只是合作的一方为自然人（即拥有土地使用权的居民）。

一、问题概说

合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判定一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。

房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产治理法》、《土地治理法》等的规范和治理。《城市房地产治理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产治理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地治理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地治理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。

实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。假如出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

自*直辖以来，随着人民生活水平的提高和投资意识的增强，*房地产交易市场非常繁荣，特别是近几年出现了许多新型交易方式，如按揭买房、商品房预售、炒卖楼号等。与此同时，也伴随产生了许多交易问题。

笔者在审判工作中就接触了一件炒卖楼号引发纠纷的案例：200*年5月，甲与乙签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“甲将丙房以十万元的价款卖给乙。丙房为甲所在单位一套80平米的集资房。合同签订当天，乙应向甲支付合同款一万元，余款于房屋开工修建前付清。该协议一经双方签订即具有法律效力。”合同签订时，甲告知乙，该集资房屋尚未修建，具体何时开工也不清楚。合同签订后，至200*年3月开工，乙先后向甲支付了全部房款。目前该房仍处于修建中。但在今年6月，甲告知乙：我反悔不想卖房了，况且房屋没有产权证，我们的合同本来就没有法律效力，我愿意退还你全部房款，并赔偿损失一万元。乙觉得现在房价涨了那么多，得不到房自己太吃亏要求甲要么交房，要么补房屋的差价。

那么，该合同是否有效呢？这是本案争议的焦点。

《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

而我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么此条是否属于上述所指的法律、行政法规的强制性规定，而根据此条就会导致合同无效呢？

笔者认为，应当从以下几个方面来分析此问题。