商业地产项目范文精选

内容摘要:本文从商业地产运营的构成研究入手,系统分析了商业地产运营的特点,对现实中的几种商业地产运营模式进行了理论分析,认为商业地产运营应以商业为核心、资本为杠杆,实现商业与地产的强耦合,并从实证角度,以颐高商业地产模式诠释了该理论现实操作的可行性。

关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式

随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。

本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。

商业地产运营构成研究

商业地产运营环节构成

商业地产宣传文案

［致辞］

商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着中国的每一块土地。这股狂潮淹没了许数人的创业努力，同时也成就了少数人构筑商业地产业王国的宏伟梦想。

在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。

一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。

华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。

内容摘要:近几年我国商业地产多采用分割出售的开发模式,这种短线操作模式已严重制约了商业地产的发展。本文剖析了商业地产短线操作的原因,分析了由此带来的问题,并提出了解决对策。

:商业地产短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业治理公司对整个项目进行治理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业治理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。

内容摘要:近几年我国商业地产多采用分割出售的开发模式,这种短线操作模式已严重制约了商业地产的发展。本文剖析了商业地产短线操作的原因,分析了由此带来的问题,并提出了解决对策。

关键词:商业地产短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式,售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。

在“售后返租”的这一模式下,售后包租实际上是开发商卖铺的一种噱头,演变为开发商套取现金的一个财务技巧。从表面上看,开发商可以开出比较高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但实际上,他们通过提高商铺售价,完全可以将今后要付给投资者的利息预提出来。因此,一旦开发商将商铺售出,该商业项目与开发商利益已无太大关系。因此,开发商在商业地产开发中存在短线操作问题。

于是我们经常可以看到,商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的经济纠纷。

[摘要]本文针对商业地产投资项目具有推迟期权的特征,在考虑资金时间价值的基础上,对B-S模型进行修正,构造了一种以战略净现值最大化为目标的商业地产投资决策模型,该模型合理地评估了商业地产投资机会的价值,可以作为商业地产开发商进行投资决策的操作依据。

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。