投资性房地产范文精选

【摘要】我国财政部于2006年2月15日的第3号准则《投资性房地产》。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

一、投资性房地产确认与初始计量会计处理和企业所得税处理的比较

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

【摘要】我国财政部于2006年2月15日的第3号准则《投资性房地产》。该准则体现了与国际会计惯例趋同的精神，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新，本文分析了这一准则的实施对企业产生的影响，提出了在实施中应注意的几个问题。

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

【摘要】房地产行业本身就是典型的高风险行业，但是实践中有些投资者对投资性房地产的财务风险认识不足，认为房地产只会增值或者至少保值但不会贬值，这种观念给投资性房地产带来了巨大的潜在风险隐患。因此，在规范投资性房地产会计处理的基础上，投资者迫切需要相关的财务风险知识，以建立健全有效的内部控制，从根源和过程两个角度全面降低投资性房地产的财务风险。

【关键词】投资性房地产；财务风险；度量

投资性房地产，顾名思义，就是为投资目的而不是自用（消费）目的持有的房地产。根据企业会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范的主体是企业（包括公司），规范的对象包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

一、投资性房地产财务风险的形成机理

投资性房地产应当能够单独计量和出售，它产生的现金流量在很大程度上独立于投资者持有的其他资产。这一点使得本文能够单独对投资性房地产的财务风险管理进行研究。在不同的理财环境和理财阶段，投资项目的财务状况各不相同，投资项目的财务风险也就有不同的表现形式，形成不同的财务风险类别。当用现金流量来评价特定投资项目的可行性时，现金在不同阶段流入流出的不确定性就表现为不同的财务风险类别。投资性房地产财务风险的主要表现形式是经营风险和筹资风险。经营风险是无法实现预期资本价值的可能性，筹资风险是到期无法履行资本清偿义务的可能性。投资性房地产财务风险是经营风险与筹资风险的统一，其形成过程如图1所示：

由图1可以清楚地看到，经营风险和筹资风险是基于不同视角对财务风险的具体描述，是财务风险这一问题在不同阶段的两个表现。经营风险是从现金流入的角度反映无法实现预期资本价值（即租金收入和资本利得）的可能性，持有阶段的运行费用与投资性房地产的经营密切相关，因此运行费用作为负的现金流入考虑。筹资风险是从现金流出的角度反映到期无法履行资本清偿义务的可能性。经营风险是筹资风险的根本原因，是财务风险的关键主导；筹资风险集中体现了经营风险的后果，是财务风险的集中爆发。

2005年7月29日，财政部为了规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露，颁布了“企业会计准则——投资性房地产（征求意见稿）”。我们在认真研读了该征求意见稿后，对稿中的绝大部分内容表示赞同。但是，对稿中的某些内容有一些自己的想法。现就此谈一点不成熟的看法。

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法