土地用途规划范文精选

*区人民政府，市政府直属各单位：

为严格执行建设用地用途管制制度，规范市城市规划区内村集体公建项目改变批准用途行为，维护规划管理和规划实施的严肃性，根据有关法律法规规定，结合本市实际，现就*市城市规划区内村集体公建项目用地改为三产项目用途提出如下处理意见。

一、适用范围和对象

*年8月31日前市城市规划区内已经批准供地、现已建成的村集体公建项目，在不严重影响城市规划且符合消防、卫生、环保、水利、工商等相关要求的前提下，其用地改为三产用途的适用本意见。

二、出让土地使用权改变用途的处置

*年7月19日以后至*年6月4日之前属出让土地使用权的村集体公建项目，经申请（或补办申请，下同）且批准后，所占用的村集体留地指标按该项目实际改变用途部分的建筑面积分摊总用地面积的原则，重新调整其已使用村集体留地指标的类型，50%占用三产留地指标、50%占用公建留地指标，并按改变后的用途核（换）发《国有土地使用权证》。土地出让年限按该宗地改变后的用途规定的最高年限扣除原用途已使用的年限确定。

第一条为规范改变房屋用途的行为，维护市场经济秩序，促进服务业发展，保障公平竞争，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《省城乡规划条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市市区（镇）划定区域内利用现有房屋临时改变用途从事商贸、物流、宾馆、餐饮、娱乐、休闲等服务业经营活动的行为。

利用厂房、仓储用房等房屋兴办信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的除外。

市区（镇）具体区域的划定分别由市规划建设行政主管部门和所在镇人民政府提出方案，报市人民政府批准。

第三条本规定所称现有房屋，是指单位和个人在国有土地上依法建造或取得的住宅、办公、厂房、仓库、附属用房和其他非经营性房屋。

第四条房屋所有人和使用人应当按照《国有土地使用证》和《房屋所有权证》所确定和记载的用途使用房屋。确需临时改变现有房屋用途的，应当依法经市规划建设、土地行政主管部门批准，并按规定缴纳土地收益金。

摘要：随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。进入2006年后，国际资本更加频繁地进入中国市场，特别是房地产市场，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。外资进入中国，不仅带来了资金，也带来了他们的价值观、评价标准及体系等。就房地产估价行业而言，由于外资在进入一个陌生市场的时候，更倾向于他们所熟悉的、能给他们带来“安全感”的东西，我们惯用的估价体系不一定能被外资所接受，可能在短期内不具备很强的竞争力；但是，我们也应该认识到，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自身估价体系、学习国际通用估价语言的机会。当我们和世界用同样的一种语言沟通的时候，我们对价值的把握才能更有效地表达出来。

本文通过介绍美国（MAI）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。

关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付：“大尾款”；功能减值；外部减值

1.最高最佳使用分析的定义

最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：

技术上可能（PhysicallyPossible）；

一、严格依法管理，规范城乡结合部公路两侧用地行为。城乡结合部公路沿线用地必须由市政府统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理，所有建设项目必须符合土地利用总体规划、城镇建设规划，依法办理规划、土地、房屋产权等相关手续，并严格按照批准的用途、位置、开发强度进行建设。各有关部门要严格按照《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规的要求，切实加强城乡结合部公路沿线用地的规划、审批和开发利用等行为的监管。住房与城乡建设部门要在项目规划选址中严格按照全市土地利用总体规划，明确拟用土地用途、位置、容积率、建筑密度、开工及竣工时限等规划使用条件，并实时监督检查，对未提供土地使用证明文件的建设项目，不准核发建设工程规划许可证。建设项目实施过程中，确需改变批准用途和容积率的，必须经市政府批准、由国土资源部门办理相关审批手续后，办理规划许可变更。国土资源部门必须严格按照住房与城乡建设部门的规划条件，办理建设用地审批手续，没有规划手续和土地使用手续的，住房与城乡建设部门不得发放施工许可证；没有国土部门的核验意见，建设项目不得通过竣工验收。

二、统筹城乡发展，严格集体建设用地规划土地审批。按照城乡一体化发展规划与城市总体发展规划，严格规划审批，城乡结合部公路沿线新建、扩建、改建项目要经过市规划委员会严格审查。住房与城乡建设部门按照因地制宜、经济适用、风格各异、布局合理的要求和集约用地、保护耕地的原则，科学制定村庄建设规划，做到近郊村对接城市，偏远村相对集中。农民宅基地严格执行“一户一宅”制度，尽量使用空闲地、老宅基地和废弃地，严禁在城乡结合部公路沿线控制范围内违法修庄建院。

三、加大查处力度，遏制城乡结合部公路沿线土地规划违法行为。国土资源、住房与城乡建设、监察等部门要认真履行各自执法监管的职责，开展对城乡结合部公路沿线土地规划专项整治活动，严厉打击违法违规用地。对批准的建设用地规划条件中，约定的土地用途、容积率、建设密度、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件执行情况进行监督检查，对未批先建、擅自改变土地用途、未按照批准的规划条件和控制性指标开发利用的违法建设行为，住房与城乡建设、国土资源等职能部门要采取措施，坚决制止，依法进行查处，触犯刑律的，要依法移交司法机关查处。对监管不力的乡镇和部门，市上将严格按照《市土地管理行政首长问责办法》进行问责，对擅自批准改变土地用途、土地利用条件的部门，监察部门要依照《监察部人力资源和劳动保障部国土资源部违反土地管理规定行为处分办法》的规定追究违法违规责任人的责任，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

一、切实加强国有土地使用权出让交易管理

1、继续深入贯彻执行经营性用地（含工业用地）百分之百招标拍卖挂牌出让、房地产用地百分之百拍卖出让的规定。各类开发建设用地，不得改变土地利用条件进行开发建设，确需改变土地利用条件进行开发建设的，必须报经县人民政府批准，并按规定足额补交相应的出让金，办理相关用地手续后方可开工建设。

2、出让土地使用权续期。原出让年期达到规定的最高年限的，须在原使用期届满前一年提出申请，符合城市规划的按规定程序办理土地使用权续期手续；原出让年期达到规定的最高年限，因土地使用权转让用于房地产开发的，可由开发人提出申请，并按规定程序办理土地使用权续期手续；原出让年期未达到规定的最高年限且在申请时符合城市规划要求的，报经批准并按规定补交出让金后，办理续期手续。土地使用期限届满，若不符合规划经批准收回土地使用权时，应对地上建（构）筑物给予补偿。逾期未申请及不符合城市规划和因债务纠纷被法院查封的，一律不得办理续期手续。

3、土地使用权人依法申请改变土地用途的，应先征得土地出让人和规划部门同意，报经县人民政府批准并以办理时批准的用途按市场价评估减去办理时原用途按市场价评估的差价交清土地出让金后，办理改变用途手续。凡因公共利益需要和城市规划调整需收回土地使用权的，按剩余年限的市场价评估协商并经批准，对原土地使用者予以补偿后收回土地使用权，纳入政府土地储备。凡非经营性用地改变为经营性用地的，原则上由政府收回土地使用权纳入储备库，按原用途的市场评估价（包括其它资产）对土地使用权人予以补偿，经县人民政府批准不纳入土地储备的，按办理时原用途市场价和改变用途后市场价评估的差价缴清土地出让金，办理改变用途手续。未开发利用的划拨土地申请改变用途，一律由政府收回后公开出让，其划拨土地取得成本退还给原土地使用者。

4、出让土地使用权人申请转让的，必须达到法定转让条件，并缴清相关税费，经审核后办理转让手续。因法院和仲裁裁决引起出让土地使用权转让的，依法办理转让手续，未缴清土地出让金的，由受让人足额缴纳后方可办理转让登记。

5、严格土地使用权抵押管理。凡依法取得的出让土地使用权，在缴清土地出让金和税费办理土地登记后，可办理土地抵押手续。划拨土地不得单独设定抵押权，可随地上建筑物设定抵押，但必须报经原土地登记机关批准后办理抵押登记。以优惠价格取得的各类用地（含工业用地），不得以土地单独设定抵押，确需抵押的，需报经政府批准，且设定抵押的总金额不得超过原以优惠价取得土地时缴纳的土地价款。对改变土地利用规划条件的项目，在未完善土地手续、补缴土地出让金之前，一律不得办理抵押。