土地制度改革范文精选

摘要：农村土地制度改革有一些从未涉足的盲点，也有一时无法解决的难点问题，我国的耕地究竟要有多大才能自给自足？如何限制一些决策者滥用土地？如何提高土地的质量？如何才能最大限度地提高土地的使用效益？解决了这些问题，也就找到了农村土地制度改革的亮点。

土地，是人类生存的基础；农村土地，是以农业生产为主要内容的农副产品生产基地；中国农村的土地，则是以分散经营为主要内容的，半商品化的，总体生产水平不高的农副产品生产场地。在这片土地上养育着十多亿中国人，这是一个不小的功绩。然而，却又存在着农村可耕面积逐年递减，土地质量蜕化，农业整体效益不高等方面的问题。要解决这些问题，就要着力进行农村土地制度改革，就要认识改革的盲点，分析改革的难点，探寻改革的亮点。

盲点

中国的经历了打土豪，分田地阶段，互助合作阶段，阶段，联产承包责任制阶段。除了在阶段出现了一些问题以外，应该说，每一次，都提高了劳动生产率，提高了土地利用和再利用的价值，人们在充分利用土地资源方面还是想了很多办法的。然而，在土地制度改革中有些深层的问题却从未涉及，有些问题虽然涉及到了却很少有人去探讨和发掘。例如土地的物权问题、未来利润分配问题、土地雇工问题等。这些看似简单的问题，如果不认真予以研究并思考相应的对策，将有可能成为土地制度改革的拦路虎。

1、土地的所有权问题。《土地法》规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”集体是什么，边界不清楚。由谁来代表集体拥有土地所有权呢？所谓集体所有，在许多地方实际上就是村干部所有。是由村干部说了算。国土资源局是为国家管理土地的专业部门，可他们对于全国农村土地的管理权却十分有限。他们必须在党和政府的领导下开展工作。当地方党政领导为了创造政绩，以促进地方经济的发展为借口，强行要求土地管理部门批拨土地的时候，他们不得不执行；当村干部们不适当的使用集体所有的土地的时候，他们制止的手段又强硬不起来。中国是一个用中央集权制统治的国家，国土资源部门是中央的直属企业，对于土地管理有着绝对的权威，那么，滥批滥建滥占耕地的问题为什么还会屡禁不止呢？究其原因，还是土地的所有权不明晰。国家管理土地的权力有限，地方政府则在不断地分割着国有土地，在悄悄地蚕食可用耕地，在慢慢地扩大地方在土地上拥有的那部分权力。国有土地和集体土地的所有权应该怎样划分？是促使土地的所有权逐步上升，还是任其不断下滑？这是土地制度改革中的重要看点。长期困绕着人们的土地所有权不明晰和使用权不规范的问题，是基层干部对现行法律和政策理解有偏差而执行不力，还是农村土地制度设计本身有问题呢？

2、土地未来利润的再分配问题。在高额利润的诱导下，房地产愈炒愈热，占用耕地的矛盾也越来越突出。特别是在一些中小城市，开发商所建的商品房一般不会超过七层，中间还要有绿化带和花园，占用了大量的耕地。按照有关规定，土地征用费和青苗费都是一次性的，很多农民失去了土地之后，得到的补偿是有限的，青年人还可以外出打工糊口，老人和孩子的生计就成了一个不好解决的问题了。随着房价的不断上涨，房地产开发商和购买新房的住户他们所拥有的房产是在不断地增值，可是土地被征去了的农民的疾苦是没有多少人去关心的。由谁去给失去土地的农民讨回这个公道呢？是维权部门，还是地方政府？难道就不能采取一些办法，将土地的未来利润逐年返还一部分给农民吗？这是土地制度改革中不容忽视的一个重要问题。

一、结构转型和市场经济对土地制度的需求与土地制度的供给现状

（一）现行土地制度供给结构的简单描述

从土地资源的配置和利用来看，土地制度结构的主要内容为产权规定和配置方式。我们有必要以此为分析线路，将现行土地制度供给的结构进行简单的框架性的描述。

宪法规定了中国目前土地的国有和集体两种所有形式：即城市的土地属于国家所有，土地的所有权由国务院代表国家行使；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；农户使用和经营的宅基地和承包地、承包山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对集体土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。特别是农村，集体和农民不得私自改变土地的用途，并买卖土地或者以其他形式转让土地。

城市土地国家可以依法无偿和有偿出让一定年限的土地使用权，农村土地耕地和宅地由农民经营和居住和使用，耕地有承包经营期限；国有土地使用权可以交易，但是用途转变受到严格管制；城镇住宅，视商品房、经济适用房、单位改革房等等的不同，其使用权的出租和交易，特别是改变用途，在法律和法规上也受到严格的控制。

国家对土地资源的分配进行高度集中和严格的管制。一是国家规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格控制土地的用途的改变。城市编制城市用地规划，改变用地性质地需要由土地规划部门和土地管理部门批准；农村耕地，除了兴办乡镇企业、农民宅基地、农村道路等建设用地外，改变用途首先要经过国家征用变成国有土地后方可。二是高度集中土地资源的分配和管理权力。如《土地管理法》第45条规定：征用下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。此3条规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

目前，我国土地所有和管理体制亟待改革已成为一种共识。其目前的特点是：1、农村农民对土地的权力较弱，集体所有实际上处在与国有不平等的交换制度上，农村土地被征用为国有建设用地时，补偿较少，并且补到农民手中的不到10%；2、土地使用高度集中管理，使土地的流动和最优利用受到限制，企业审批和使用土地的时间较长；3、土地交易有时暗箱操作，有的地方政府零地价出让，土地征用和交易中容易发生贿赂和吃回扣等腐败。这些问题的解决有赖于对以下几个问题的认识。

第一，土地所有制怎样确定

有的学者提出，中国的土地应当私有化，特别是农民的耕地和宅地应当私有化。实际上这种主张除了我国经济制度方面的不可行外，操作中因土地的历史归属权追索成本和复杂性，也是不可行的。那么，剩下的两种办法，一是修补和改良目前的两种土地所有制。在农村，继续实行土地集体所有制，但强调农民的《土地承包法》，再延长农民的土地承包期；农村土地征用为国有城市建设用地时，公益性用地，政府征收为国有后使用；商业性用地，国家征购后，再公开竞价出让给用地商，或者直接进入建设用的市场。但是，要提高征收和征购的补偿标准。二是土地的集体所有制，将目前的集体所制土地改变为国有土地。但是，农村土地，农民目前现在承包的耕地、林地、四荒等和农民的住宅用地，999年归农民使用，农村社区公共用地，也归农村社区居民公共使用，期限为200年。

实际上，除了广东沿海特别发达地区的农村，其土地股份合作制方式的新的土地集体经济有存在的意义外，广大农村传统意义上的土地集体所有制度弊多利少。一是土地集体所有制实际上沦为村委会和村支部所有制，一些地方甚至为村长所有制，导致村长暗箱操作，卖买土地，谋取私利；二是村里以地为由，摊费入亩，成为加重农民负担的基础；三是农村土地集体所有，对农村妇女的土地权益形成极大的损害，出嫁外村的妇女在本村得不到土地，在外村也得不到土地，一旦离婚，则土地全无；四是农村集体土地实际上成了政府征用土地的二传手，由于村支部一定程度上是上级党政组织任命的，许多地方，即使当选村长也与乡镇政府的认可不认可有关。因此，在政府低价征地时，村组织不但不能起保护农民利益的作用，甚至成为损害农民利益的工具。

因此，我认为，全部土地国有，农民耕地和宅地999年属于农民使用，是解决中国土地诸多问题的最好方式。目前，土地私有化的建议在制定法律和政策时，一般不会被考虑。然而，关于土地继续实行目前的两种所有制和将农村集体所有制统一为国有制的争论较为激烈，政府在短期内考虑的复杂性，可能会向着修补和改良目前土地管理体制的路径推进。但是，修补和改良的方式不可能从根本上解决问题，而且会产生新的问题，不如一揽子解决，总体成本较小。在10年后，全部土地划一地改革为国有土地的改革可能性是很大的。

第二，土地的使用年期到底应当定为多长

编者按：本论文主要从我国土地评估机构的现状分析；在政策法规和标准体系的指引下健康发展；形成了专业队伍并走上发展正轨；找准了自身定位并建立持续发展的市场；我国土地评估机构的制约因素分析；外国评估机构的介入加剧竞争等进行讲述，包括了土地评估机构有力地配合了土地使用制度改革和土地市场建设、土地估价报告备案取代了确认审批制，由机构对土地估价结果独立承担责任等，具体资料请见：

内容摘要：目前我国土地评估机构有着良好的现状，但是也存在一些问题，比如脱钩改制不彻底、地方壁垒依然存在、外国评估机构的介入加剧竞争、存在恶性竞争、市场接受度较差以及风险意识不够等。本文就这些问题提出了若干建议。

关键词：土地评估机构脱钩改制竞争风险保障

我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。随着土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但同时，根据我国加入WTO的承诺，专业服务性行业将逐步对外开放，外国专业人员被允许进入我国市场。这样，中外评估机构不得不正面交锋，既在评估业务上，也在人才的争夺上，这种形势迫使我国土地评估机构必须直面自身的发展状况并采取相应措施。

我国土地评估机构的现状分析

我国的土地评估机构从上世纪90年代初期的主要进行基准地价评估发展现在主要从事大量的宗地价格评估，评估机构由当初的以政府事业单位性质的“评估所”为主，逐渐发展成为完全市场化的中介评估机构。

目前，我国土地所有和管理体制亟待改革已成为一种共识。其目前的特点是：1、农村农民对土地的权力较弱，集体所有实际上处在与国有不平等的交换制度上，农村土地被征用为国有建设用地时，补偿较少，并且补到农民手中的不到10%；2、土地使用高度集中管理，使土地的流动和最优利用受到限制，企业审批和使用土地的时间较长；3、土地交易有时暗箱操作，有的地方政府零地价出让，土地征用和交易中容易发生贿赂和吃回扣等腐败。这些问题的解决有赖于对以下几个问题的认识。

第一，土地所有制怎样确定

有的学者提出，中国的土地应当私有化，特别是农民的耕地和宅地应当私有化。实际上这种主张除了我国经济制度方面的不可行外，操作中因土地的历史归属权追索成本和复杂性，也是不可行的。那么，剩下的两种办法，一是修补和改良目前的两种土地所有制。在农村，继续实行土地集体所有制，但强调农民的《土地承包法》，再延长农民的土地承包期；农村土地征用为国有城市建设用地时，公益性用地，政府征收为国有后使用；商业性用地，国家征购后，再公开竞价出让给用地商，或者直接进入建设用的市场。但是，要提高征收和征购的补偿标准。二是土地的集体所有制，将目前的集体所制土地改变为国有土地。但是，农村土地，农民目前现在承包的耕地、林地、四荒等和农民的住宅用地，999年归农民使用，农村社区公共用地，也归农村社区居民公共使用，期限为200年。

实际上，除了广东沿海特别发达地区的农村，其土地股份合作制方式的新的土地集体经济有存在的意义外，广大农村传统意义上的土地集体所有制度弊多利少。一是土地集体所有制实际上沦为村委会和村支部所有制，一些地方甚至为村长所有制，导致村长暗箱操作，卖买土地，谋取私利；二是村里以地为由，摊费入亩，成为加重农民负担的基础；三是农村土地集体所有，对农村妇女的土地权益形成极大的损害，出嫁外村的妇女在本村得不到土地，在外村也得不到土地，一旦离婚，则土地全无；四是农村集体土地实际上成了政府征用土地的二传手，由于村支部一定程度上是上级党政组织任命的，许多地方，即使当选村长也与乡镇政府的认可不认可有关。因此，在政府低价征地时，村组织不但不能起保护农民利益的作用，甚至成为损害农民利益的工具。

因此，我认为，全部土地国有，农民耕地和宅地999年属于农民使用，是解决中国土地诸多问题的最好方式。目前，土地私有化的建议在制定法律和政策时，一般不会被考虑。然而，关于土地继续实行目前的两种所有制和将农村集体所有制统一为国有制的争论较为激烈，政府在短期内考虑的复杂性，可能会向着修补和改良目前土地管理体制的路径推进。但是，修补和改良的方式不可能从根本上解决问题，而且会产生新的问题，不如一揽子解决，总体成本较小。在10年后，全部土地划一地改革为国有土地的改革可能性是很大的。

第二，土地的使用年期到底应当定为多长