物业考察报告范文精选

应××国特许房屋经理学会的邀请，以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行11人，于2004年11月23日—12月7日赴××国进行了考察和访问，并与××国房屋特许经理学会进行了广泛交流，收获颇多，现将××国物业管理有关情况介绍如下。

一、××国住房建设和分配制度

在20世纪初，大约90%的××国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未，××国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的××国人直接从私人开发商手中购买房屋，但这个比例不高，大约占5%左右。1980年以来到现在，××国各地区地方政府将150万套房屋出售给了个人。目前为止，70%的××国人拥有了自己的住房，其中在××格兰这一比例达70%，威尔士达到了73%，苏格兰64%，北爱尔兰为75%。一项调查表明，90%的××国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优惠，也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975××镑，而购买者再次出售时价格可达207246××镑，差价达4万××镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了××国模式。

由于××国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也决定了××国物业管理的类型。

二、××国物业管理类型

××国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。

应*国特许房屋经理学会的邀请，以中国物业管理协会常务副会长徐俊达为团长的物业管理考察团一行1*，于20*年11月23日—12月7日赴*国进行了考察和访问，并与*国房屋特许经理学会进行了广泛交流，收获颇多，现将*国物业管理有关情况介绍如下。

一、*国住房建设和分配制度

在20世纪初，大约90的*国人是靠租房解决居住问题的。到了20世纪未，*国推行住房制度改革，将国有住房出售给租户，还有一些半官方的机构即住宅合作社也集资建房，将房屋出售或出租给中低收入家庭，还有一些经济条件好的*国人直接从私人开发商手中购买房屋，但这个比例不高，大约占5左右。*年以来到现在，*国各地区地方政府将15*套房屋出售给了个人。目前为止，70的*国人拥有了自己的住房，其中在*格兰这一比例达70，威尔士达到了73，苏格兰64，北爱尔兰为75。一项调查表明，90的*国人希望拥有一套有产权的住房。政府将公有房屋出售给个人，价格是低于市场价格的，给了租户很多优惠，也促进了住房制度的改革。比如伦敦地区一套房屋，政府出售给个人时价格为169975*镑，而购买者再次出售时价格可达207246*镑，差价达*镑。我国从20世纪90年代开始的住房制度改革就借鉴了*国模式。由于*国地多人少，大部分住宅以独立式别墅存在，其次是联体别墅，经济条件较差的居民住高层住宅，这也决定了*国物业管理的类型。

二、*国物业管理类型

*国房屋的类型决定了物业管理的类型。一般来讲，非住宅即商业楼宇的管理模式和我们差不多，管理的重点也是房屋及设备设施管理，包括设备的日常运行，维修和改造等。物业管理服务内容和标准通过物业管理委托合同约定，管理费用也大多采用佣金制。

而住宅的物业管理和我们有很大不同，比我们的物业管理要简单，因为大部分人住在独立式别墅里，别墅之间的道路、绿地及各种市政管线、设施均由政府部门维护管理，业主需每年交纳物业税(council

1生活小区要实现弱电系统工程“智能”管理的几道坎

特别是弱电系统工程，在出了保修期之后，维护费用要由物业来承担。目前大部分小区的物管费的水平，都不足以支撑该弱电系统智能化设备的维护费用。有的项目完工后，建设单位与物管公司的交接不充分，造成建设与运营管理脱轨。

2怎么解决这些矛盾呢

针对当前形势下弱电系统工程存在上述问题，不能让弱电系统智能化成为一句空话。因此，优化弱电系统工程实施管理势在必行。作为弱电工程的建设单位应充分发挥其市场主导地位的优势，强化对弱电工程的优化管理。建立一套自我完善的企业工程管理规程，制定一套约束相关各方的管理程序，一套让参与各方都预先承认的规则。这样就可以大大提高设计效果、减少施工过程的困难，保障弱电智能化工程的最终品质。为了加强优化对弱电系统工程的实施管理，必须对弱电工程的各实施过程（步骤）进行指导、控制，确保项目建设过程的顺利进行，建设单位应对整个建设项目弱电工程的实施过程进行优化管理。

（1）在弱电系统工程的规划、设计阶段进行优化管理

根据工程项目规划及相关功能的需求，编制工程项目的《弱电系统设计要求》。然后，选择优秀的专业设计院，根据《弱电系统设计要求》委托设计弱电系统。建设单位工程部门应负责组织对弱电工程设计的评审工作，并对设计进程及具体的设计事项进行监控，定期、及时与设计公司沟通，并及时整理形成纪要，为下一步优化设计调整提供依据。

×创新是灵魂发展是主旋律

×——广东省中山市小榄镇考察报告

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×享有“全国村镇建设先进镇”、“国家卫生镇”、“全国造林绿化百佳镇”、“中国五金制品产业基地”、“中国乡镇之星”等荣誉的广东省中山市小榄镇，镇域总面积平方公里，其中镇区面积平方公里户籍人口万人，另有外来人口万人。改革开放前，小榄镇是一个地道的农业小镇，蚕桑、甘蔗、鱼塘是小榄镇经济的主要来源。改革开放以来，小榄镇的经济得到了快速发展。年，全镇工业企业达家，地方生产总值亿元，税收总额亿元；农业总收入亿元，工业销售收入亿元，商业营业额亿元；城镇居民人均年可支配收入万元，农民人均年纯收入万元，年末各项存款余额亿元。

×一、小榄镇的主要做法

×创新资产经营机制。小榄镇为整合资源，搞好镇属集体资产的资本运作，促进集体资产的保值增值，年镇政府成立了资产经营公司，将镇属的经营性资产、非经营性资产（指学校、医院、已购买的用于公益性事业的土地资源等）纳入资产经营公司管理运作。资产经营公司管辖工业总公司、原创：城镇建设发展总公司、旅游总公司、供电所、发电厂、人民医院、陈星海医院、电视台以及部分民办学校等。资产经营公司作为镇人民政府管理镇属集体资产的经营管理机构，以出资人的身份出面，主要负责对镇属集体资产的产权管理，对镇属各大公司及事业单位进行财务监控和经营效益分析，制定和监督实施绩效考核激励机制，参与组织实施投资项目调研与可行性评估，加强对各大公司和其它直属事业单位的内部审计，参与确定产业发展方向，推动和协调镇属参股、控股企业走向资本市场等工作，并根据各公司的经营情况和镇政府的决定组织好利润收交。年该镇资产经营公司拥有的经营性净资产收益率超，镇政府获得收益近亿元。

内容提要：本文认为开征物业税应明确税基评估责任和评估主体，确定税基评估周期和申诉安排，并提出在实际评估中采用批量评估方法，同时尽快开展房地产基本信息和市场信息的收集整理工作等建议。

关键词：物业税计税依据评估

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。