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管理合同,作为酒店管理集团对外扩张的四种模式之一,早在改革开放的初期,就进入了中国,30年来,随着国内业主逐步全面把握酒店管理知识和专业信息,使得谈判中业主得到了更多的话语权。但坦率而言,业主在管理合同的谈判立场中还存在不少值得商榷的地方,业主到底需要的是一种什么样的管理合同,既能够尊重管理合同既有的商业模式,又能够兼顾业主作为资产所有权人,对酒店资产实现运营上的安全保证和效率要求。
酒店业主在管理合同谈判中的误区
首先,将管理合同文本的文字谈判等同于管理合同谈判,我们首先应当明确的是:管理合同是一种非股权式的酒店经营模式,它主要包含了委托民事法律关系在内的一系列契约安排。管理合同的这种模式,最早由希尔顿酒店集团在上世纪60年代引入,从利益共享的长期租赁合同中逐渐演变过来,管理合同与管理合同文本是有区别的,后者只是体现这一民事权利义务的法律文件。
其次,就合同文字谈合同。管理合同诞生于英美法系的商业环境中,很多条款的表达方式及语气异于国内合同,如果我们只关注了合同文本,忽略了这种契约制度本身的实质性含义,在谈判中,就会出现就文字而文字,就条款而条款的谈判方式,甚至纠缠于合同语气上,并更多比照国内承包经营合同和单纯的委托合同,且偏向于争夺管理权限的条款。
这些不但无助于业主获得合同利益,也与管理合同的契约精神相背离。管理合同的契约模式,决定了在管理合同的风险安排上,业主与管理公司的合同诉求不尽相同,但在酒店经营目标和经营成本的控制方面,业主与管理公司的诉求基本上是一致的,因此,业主作为酒店资产的所有权人,从资产运营的安全与效率方面,获取管理合同的合同利益,不但符合业主的最大利益,也符合管理合同的契约模式,为管理公司所普遍接受。
其实,当业主获得一块土地资产时,管理合同对于业主,其本质上的意义只是业主确立资产管理的一个工具。所以,我们确立了业主从资产运营的安全和效率角度,去关注管理合同中的一些关键条款,在管理合同的契约特点中,去构筑并合理表达业主的合同诉求,比我们单纯地去计较文字要重要得多。
第一章总则
第一条为规范物业管理行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,为居民创造安全、整洁、文明、舒适的居住环境,依照国家有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条本条例所称物业,是指住宅区内的房屋及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理,是指物业管理企业受业主(业主委员会)委托,对物业进行维修、养护、管理,提供相关服务的活动。
本条例所称业主,是指物业的所有权人。
本条例所称使用人,是指非业主的使用人。
第一条工程概况
1.1工程地点:___________________。
1.2工程内容及做法(详见附表1:家庭居室装饰装修工程施工项目确认表。附表2:家庭居室装饰装修工程内容和做法一览表)。
1.3工程承包方式:双方商定采取下列第___种承包方式。
(1)承包人包工、包料(详见附表5:承包人提供装饰装修材料明细表);
(2)承包人包工、部分包料,发包人提供部分材料(详见附表4:发包人提供装饰装修材料明细表。附表5:承包人提供装饰装修材料明细表);