资产评估比较法范文精选

摘要：以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的发展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。文章对抵押贷款评估的风险防范问题进行了探讨。

关键词：抵押贷款评估；资产产权；风险防范

一、待估资产产权的风险防范

资产评估机构接受委托方的资产评估业务后，首先要确定待估资产的产权，待估的资产均应取得相应的产权证明文件。与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。

1．抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究；共原因，弄清来龙去脉并予以说明。

2．在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目证、建设工程规划证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。

编者按：本论文主要从评估参数选择的合理性分析；资产评估价值的合理范围分析等进行讲述，包括了在对机器设备应用重置成本法进行评估时，应重点关注成新率这个参数、在对房地产应用市场比较法进行评估时，应重点关注选择的参照物的若干比较参数、在对无形资产或企业整体资产应用收益现值法进行评估时等，具体资料请见：

在市场经济条件下，需要进行资产评估的事项越来越多，资产评估价值是否合理？评估的公正性如何？直接关系到资产所有者、会计个体和有关当事人的经济权益。

一、评估参数选择的合理性分析

资产评估价值的确定是由评估过程中众多的主观因素决定的。评估价值的合理性除了受评估师的职业道德、专业水平及所掌握的信息资料影响外，从专业角度就要对评估目的与评估方法选择的合理性进行分析。评估目的与评估方法的对应性是判断资产评估价值是否合理的必要条件。资产评估价值最终是否合理，主要看评估参数的选择和确定是否科学真实。评估师在选用某一种方法进行资产评估时，可能该方法的计算公式是相同的，但由于各评估师的专业水平、职业道德水准，掌握的信息资料不一样，在选用评估参数和参照物时却大相径庭，以至同一资产、同一评估目的，不同的评估机构对其评估时其评估价值相差甚远。

例如，某省一家上市公司（钢铁股份有限公司），法院对其部分国有法人股委托中介机构进行评估拍卖，在半年内先后委托了两家评估机构对其国有法人股进行评估作价，结果，某市一家评估机构（简称某市机构）评估的结论是每股价值为3.48元，而某省一家评估机构（简称某省机构）评估的结论是每股0.85元。两家评估机构对同一公司的法人股价值评出的结果其差异竟如此之大。究竟哪家的评估结论是公平合理的？在专家评定会上也难达成一致。实际上，在调阅了两家评估机构的相关评估资料后，笔者以为，两家评估机构在评估过程中所引用的评估参数和参照物完全没有可比性，某市机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法人股价格=a×每股净资产+b×每股收益，其中a和b为回归方程的回归系数。某省机构选用的评估公式是：XX钢铁公司法人股价格=该公司流通A股评估基准日前20个交易日平均每股收盘价×该行业缺乏流通性折扣率×（1+折扣率调整系数）。

从上述两家机构确定的评估公式来看，他们选择的评估参数没有类比性，导致评估结果差异较大是必然的。某市机构选用的公式事实上决定了法人股价格就在净资产附近，从他们选择的25家上市公司法人股交易案例可看出，其法人股转让价格与每股净资产相差不大，但从上市公司成交日股价中可判断这些参数和资料反映的是牛市行情的状况，以这种参照物进行分析比较，最终结果其法人股评估价格为每股3.48元，实际上该公司报表上每股净资产为3.46元。某省机构选用的公式事实上决定了法人股价格受两个参数所影响，一是评估基准日流通股股价，二是股权缺乏流通性减值折扣率。这个折扣率的取值依据是《中国资产评估》杂志上一篇论文的研究成果，对钢铁行业而言，股权缺乏流通性减值折扣率相对流通股价而言平均为20％，而评估基准日该公司股价为4.5元左右，因此最终法人股评估值为每股0.85元，因该公司也有近期法人股拍卖价低于0.89元的案例，据此某省机构认定他们的评估结果是公平合理的。

内容提要：本文认为开征物业税应明确税基评估责任和评估主体，确定税基评估周期和申诉安排，并提出在实际评估中采用批量评估方法，同时尽快开展房地产基本信息和市场信息的收集整理工作等建议。

关键词：物业税计税依据评估

一、物业税与不动产评估

世界上对不动产征收财产税的国家中，大多数国家采用以土地和房产的市场价值作为计税依据的方式，少数国家和地区采用的是非市场价值，如俄罗斯采用的是账面价值，美国加州采用的是不动产的获得成本。我国现行房产税是以房产的账面原值按一定比例给予扣除后作为计税依据，城镇土地使用税按纳税人占有的土地面积课税，这使得房产税和城镇土地使用税成为最缺乏弹性的税种。物业税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产的市场价值，市场价值是通过评估得出的，但“评估值”不止市场价值一种价值类型。

以评估得出的土地使用权和房产的市场价值作为物业税的计税依据，使得物业税和评估紧密联系起来。

物业税并非第一个利用不动产评估的税种，在我国现行的土地增值税中，就有对需要进行评估的情况的规定：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”①现行房产税也有用到评估的情况：在确定房产原值时，“对房产原值明显不合理的，应重新予以评估”。②但值得注意的是，上述土地增值税和房产税中的评估是在个别需要的基础上进行的，所涉及的范围有限，而且房产税中的评估是在恢复原值目的下的评估。

我国目前关于外资并购最重要的法规－－《关于外国投资者并购境内企业的规定》（下称“并购规定”）第十四条规定：“并购当事人应以资产评估机构对拟转让的股权价值或拟出售资产的评估结果作为确定交易价格的依据。并购当事人可以约定在中国境内依法设立的资产评估机构。资产评估应采用国际通行的评估方法。禁止以明显低于评估结果的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。外国投资者并购境内企业，导致以国有资产投资形成的股权变更或国有资产产权转移时，应当符合国有资产管理的有关规定”。并购规定确立了资产评估为我国外资并购法定程序的原则。笔者结合自身长期从事外资并购的经验和财税背景，试以通俗易懂的言语对外资并购中的资产评估问题进行如下小结。

1.评估目的

一般来说，外资并购确定成交价格需经过评估、定价、谈判、成交四个阶段。资产评估的目的并不是确定最终成交价，其只是作为一种工具或手段，为交易各方及评估报告使用者（如外资主管部门及国有资产管理部门）提供参考依据。因此，我们应该对外资并购中资产评估的作用给予客观评价，不应高估或低估。但不容忽视的是，在外资并购实务中，很多并购当事人委托评估机构实施资产评估的目的仅仅是“走过场”，以满足外资部门及/或国资部门的文件审核需要；更有甚者，对资产评估机构指手画脚，将评估结果达到其要求作为委托评估机构或支付评估费用的前提条件。

2.评估范围

在实施评估前，明确资产评估的范围也是十分重要和必要的，因为评估的目的和范围决定了评估工作的组织和评估方法的选择。评估范围因并购形式的不同而有所不同：外资并购方式可分为股权并购和资产并购，亦可分为整体并购和部分并购，相对应的资产评估范围也有所不同。例如在整体并购的情况下，应纳入评估范围的资产包括被并购企业的有形资产、无形资产和负债，同时应考虑被并购企业的商誉；在部分并购的情况下，资产评估的范围则只包括一项或几项资产。此外，交易性质、交易架构、交易方案及交易税负等因素都会影响到评估范围的确定。许多评估机构在对企业并购的评估过程往往只注重对有形资产的评估，而忽略了对无形资产（尤其是商誉）的评估，导致了评估结果不公允乃至国有资产的流失。

3.评估机构

前言迈进大学生活的最后一个年头站在我们面前的就是那个向往已久的工作社会我们的心已经开始飞进那里我们高兴我们兴奋因为我们终于可以在这个巨大的舞台上展现自我我们可以回报社会我们可以服务国家但是原创：我们又害怕又胆怯我们常常会扪心自问我们准备好了吗是的我们在校园里生活了数十载而社会与校园是完全不同的两个世界也许我们不能完全立刻适应这激烈残酷的社会所以我们选择一个过渡的桥梁把我们平稳的送上社会的大舞台这就是专业实习

我们的专业是工程管理房地产是我们以后就业的主要方向之一加上我俩对房地产十分地感兴趣所以我们选择了一个房地产信息充足的企业来丰满自己幼嫩的翅膀房地产评估公司属于房地产中介机构是房地产开发商与消费者之间的桥梁在这里实习会使我们得到更好的锻炼而许多专家学者给房地产估价下了一个美妙的定义房地产科学艺术正式这种既有科学知识的严谨也有艺术的魅力我们才能满腔热血的爱上房地产估价这一行业才能主动的才房地产的知识中自由的遨游

实习的一个月很快就要结束了再回首这丰收的一个月我们感到十分的欣慰它使我们在实践中了解社会让我们学到了很多在课堂上根本就学不到的知识也打开了视野增长了见识为我们即将走向社会打下坚实的基础为了表达自己收获的喜悦我们将分开几个部分讲一下自己的感受报告实习的情况

一公司介绍

北京北方房地产咨询评估有限责任公司以下简称北方公司系北京北方房地产咨询评估中心隶属于国土资源部脱钩改制后形成的公司是国内最早从事评估业务且具备最全面评估资质的中介服务机构之一北方公司以北京为依托业务范围辐射全国具有技术力量雄厚信息灵敏可靠服务行为规范规模信誉良好的优势

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